別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 貝塚 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -19 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　森澤　修二   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市水間５７６番４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場等が 混在する既成住宅地 域 東5.9m市道 水道 水間観音 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．９ ｍ市道 交通 施設 水間観音駅南方 600m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、工場等が混在する既成住宅地域で、特に重要な要因変動は見受けられず、当面は現状のま ま推移すると予測される。地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね貝塚市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は貝塚市及びその周辺市域在住の個人であ り、同一需給圏外からの転入者は少ない。貝塚市の住宅地価は、一部、水間沿線及び駅遠方の利便性の劣る地域で若干 の下落が見られるものの、概ね横這いで推移している。当該地域は水間沿線の地縁的選好性が強い既成集落で住宅需要 は弱含みである。当該地域及び周辺の新築戸建の価格は、２２００万円～２７００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの住宅地域であり、農家集落的性格が強く、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場 はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引 事例から求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡 にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [126.1] [102.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により景気は停滞 している。貝塚市の不動産市場は、一部水間 沿線を除き概ね安定しており、地価は横ばい 傾向にある。 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％