別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 貝塚 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -17 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　中井　英司   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市堀１丁目５７０番 ｢堀１－２４－１４｣ ②地積 　(㎡) 313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 貝塚 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 貝塚駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね貝塚市及び周辺市の南海本線沿線の住宅地域。需要者は、貝塚市の居住者を中心に周辺市町域からの 転入は少ない。周辺では、特に目立った大規模開発等はなく、熟成した住宅地域で需給関係は相対的に概ね安定してい る。土地は３２０㎡の土地で１８００万円から２２００万円程度で取引されている模様、また新築物件の取引はあまり 見られず、中古物件あるいは更地の取引がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は中規模の戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価 格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地か らの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [147.1] [103.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少及び高齢化率の上昇傾向が継続し ている。市の新庁舎が建築中であるが特段大 きな変化は見られない。 需要が堅調な住宅地であるものの、コロナウ イルス感染症の影響で模様眺めの状況が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％