別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 貝塚 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -15 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市三ケ山７１０番１外 ②地積 　(㎡) 708   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模以上の農家住 宅が多い既成住宅地 域 北東5.3m市道 水道 水間観音 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 水間観音駅北東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、市街化調整区域内の大中規模農家住宅が多い既成住宅地域を形成しているが、特に大きな地域変動要 因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、貝塚市を中心として泉州地域の山間部及び丘陵部における市街化調整区域内の既成住宅地域。需要者は 同一需給圏内に地縁性を有する個人が殆どである。水間鉄道沿線の交通利便性に劣る農家住宅の多い住宅地域であり、 需要は依然として低調に推移しており、地価も下落傾向が長期的に続いている。市街化調整区域内の不動産需要、供給 ともに少なく、取引は極めて僅少であるため、中古住宅等の中心的な価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内の既成住宅地域である。地域内では自用目的の不動産取引が殆どとなっ ているが、取引事例比較法で採用した事例は泉州地域における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規 範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、単価と総額の関係や市場動向等を考察する とともに、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [106.3] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り厳しい状況が続いている。不動産市場も、 特に利便性の劣る地域では低迷が続いている 。 水間鉄道沿線で交通利便性に劣る農家集落的 性格の住宅地域であり、需要は弱含みが続い ている。地価は依然として下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％