別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 貝塚 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市鳥羽８３番８外 ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の建売住宅 が多い住宅地域 南西4.7m市道 水道、ガス、下水 近義の里 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 近義の里駅南東方 570m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、ほぼ熟成しており、当面は現状を維持すると予測される。新 型コロナウイルス感染症の長期化から、売り手は様子見ムードが強く、地価は横這いで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線・ＪＲ阪和線・水間鉄道沿線で概ね貝塚市及び隣接市を中心とする各駅徒歩圏内の住宅地域。需 要者の中心は、圏域内に居住する一次所得者が大半を占め、圏外からの転入は比較的少ない。水間鉄道沿線であるが比 較的、市街地に近く、需要は堅調である。但し、新型コロナウイルス感染症の影響から売り希望者には様子見が多く、 地価は概ね横ばい傾向である。市場の中心価格帯は、土地４０坪程度の新築戸建で２，０００～２，５００万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心としており、また画地規模が小さく、収益物件建築の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念 した。一方、比準価格は水間鉄道沿線の豊富な取引事例から試算されており、市場実態を反映し、自用目的での取引が 中心の近隣地域のような住宅地域では説得性に優れていると判断される。さらに、代表標準地との価格検討でも十分に 均衡を得ており適正・妥当であるところから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [121.7] [103.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症長期化によるイン バウンド減少により、経済は悪化している。 様子見状態であるが、今後は住宅需要への影 響も懸念される。 中小規模住宅の多い住宅地域であり、地域要 因の変化はない。需要は堅調であるが、売り 希望者の様子見ムードは強く、地価もほぼ横 這い傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％