別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 貝塚 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -6 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市堤１４７番７ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 和泉橋本 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 和泉橋本駅北西方 500m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、完全に熟成し、今後とも大きな地域要因の変化は予測されない。新型コ ロナウイルス感染症の影響から取引は慎重であり、売り手には様子見も多く、地価は横這い傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線で、概ね貝塚市及び隣接市を中心とする住宅地域。需要者の中心は、圏域内に居住する一 次所得者が大半を占め、圏外からの転入は比較的少ない。駅から徒歩圏の小規模住宅地域であり需要は堅調で買い希望 客に変化はないが、売り希望者には様子見が多く、地価はほぼ横ばい傾向で推移している。市場での中心価格帯は、対 象標準地と同規模の新築戸建住宅で２，３００万円～２．５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく収益物件建築の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格について再検討する と、これは豊富な取引事例から試算されたものであり市場実態を反映しており、自用目的での取引が中心の近隣地域の ような住宅地域では説得性に優れていると判断される。さらに、当該比準価格は代表標準地との価格検討でも十分に均 衡を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [102.0] 100 64,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症長期化によるイン バウンド減少により、経済は悪化している。 様子見状態であるが、今後は住宅需要への影 響も懸念される。 小規模住宅の多い既成住宅地域で地域要因の 変化はない。駅から徒歩圏で需要は堅調であ るが、売り希望者は様子見が多く、地価はほ ぼ横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％