鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高槻 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０３ -42	高槻市		更地	（　）	不整形	南30m府道、東9m、西4.7m、三方路		準工 (70,200)
b	９１４ -22	枚方市		更地	（　）	ほぼ台形	東19m府道、南4m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)
c	９１６ -25	枚方市		建付地	（　）	ほぼ台形	南10.7m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	９１５ -262	枚方市		更地	（　）	ほぼ台形	南東26m国道、中間画地		準工 (70,200)
e	１１１４ -9	池田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西12m国道、中間画地		２住居高度地区2種地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	170,934	100 [ 97.9]	174,601	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 161,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	161,542	100 [ 93.9]	172,036		172,000
c	(　 ) 132,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	139,324	100 [ 81.5]	170,950		171,000
d	(　 ) 135,397	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	149,990	100 [ 86.4]	173,600		174,000
e	(　 ) 208,432	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,432	100 [ 121.3]	171,832		172,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

高槻 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,886,578	2,112,674	7,773,904	3,532,240	4,241,664	（　0.9519） 4,037,640	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	93,898,605 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	731 ㎡	23.2 m x 32.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線沿い低層店舗一棟貸し（駐車場利用賃料に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	2,994	868,260	6.0	5,209,560
							3.0	2,604,780
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		868,260		5,209,560
								2,604,780

⑨年額支払賃料	868,260 円　×　12ヶ月　＝　 10,419,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,419,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 833,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,585,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,209,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,604,780 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 253,060 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,886,578 円　　　　（　 13,525 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１５（賃）　　　　-7	3,102 ( 2,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,088 円/㎡　月額支払賃料（　 2,994 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０６（賃）　　　　-2	2,876 ( 2,804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,364
c	１１１５（賃）　　　　-9	3,132 ( 3,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,314

高槻 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,400 円	53,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	312,574 円	10,419,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,022,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 455,600 円	53,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,600 円	53,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,600 円	53,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,112,674 円　（　　　　　　 2,890 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,600,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,532,240 円（　　　　　 4,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,886,578 円
②総費用	2,112,674 円
③純収益　①－②	7,773,904 円
④建物等に帰属する純収益	3,532,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,241,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,037,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,898,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高槻 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高槻 5-6

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　鎌田　泰志

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高槻市今城町１７０番１｢今城町２６－１｣				②地積　(㎡)	731 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ1	営業所、店舗、工場等が混在する路線商業地域	南東16m国道	水道、ガス、下水	摂津富田 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

摂津富田駅北東方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、営業所、店舗、工場等が混在する路線商業地域として概ね成熟しており、格別の変動要因はないの
で、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高槻市及び周辺市の路線商業地域である。需要者は、物販、飲食店等を営む事業者、あるいは土地及び
土地建物を収益目的で賃貸する投資家が中心である。近年、路線商業地においては定期借地による賃貸が増加しており
、中心となる価格帯（総額）は土地面積により様々である。大阪と京都を結ぶ幹線道路沿いの地域で一定の需要は見込
めるが、比較的テナントの入れ替わりも多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域であることから、低層店舗の収益価格を試算したが、路線店舗の賃貸市場が十分に回復していないため、
比準価格より低位に求められた。当該地域は、中小の事業主による自己使用も見受けられ、必ずしも収益性のみにより
価格が形成されていない地域である。よって、当標準地においては、取引市場の実態を反映する比準価格をやや重視し
、収益価格を比較考量し、市場の動向も十分に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高槻市内において人口は令和３年は若干の上
昇傾向にある。高槻市内の利便性の良い住宅
地、中心商業地については未だ上昇基調にあ
る。

車両交通量が比較的多い路線型の商業地域で
あり、地価はほぼ横這い傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高槻 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１２ -23017	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南19.3m府道、西4.7m、東4.7m、北4m、四方路		２住居 (80,300)
b	１０１６ -23034	摂津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西7m府道、北東5m、角地		２住居 (70,200)
c	１１１０ -26	茨木市		更地	（　）	ほぼ整形	北6.2m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	１１１７ -16	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区4種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,269	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	183,846	100 [ 104.8]	175,426	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 144,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	150,413	100 [ 89.2]	168,624		169,000
c	(　 ) 235,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,933	100 [ 127.3]	185,336		185,000
d	(　 ) 232,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,675	100 [ 131.0]	177,615		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 172,000 円／㎡]

高槻 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,371,991	2,123,620	8,248,371	3,512,470	4,735,901	（　0.9519） 4,508,104	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	104,839,628 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	731 ㎡	23.2 m x 32.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線沿いの低層店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	3,141	910,890	6.0	5,465,340
							3.0	2,732,670
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		910,890		5,465,340
								2,732,670

⑨年額支払賃料	910,890 円　×　12ヶ月　＝　 10,930,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,930,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 874,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,056,226 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,465,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,732,670 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 265,484 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,371,991 円　　　　（　 14,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１５（賃）　　　　-7	3,102 ( 2,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,141 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１１５（賃）　　　　-9	3,132 ( 3,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,200 円	53,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	327,920 円	10,930,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,022,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 453,000 円	53,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,300 円	53,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,300 円	53,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,123,620 円　（　　　　　　 2,905 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,512,470 円（　　　　　 4,805 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,371,991 円
②総費用	2,123,620 円
③純収益　①－②	8,248,371 円
④建物等に帰属する純収益	3,512,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,735,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,508,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,839,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）