鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高槻 -44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０１ -7	高槻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、南4.5m、北4.1m、三方路		２住居 (70,200)
b	１１０８ -47	高槻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.8m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,192)
c	１１１０ -3	茨木市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
d	１１１０ -14	茨木市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.3m市道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
e	１１０６ -30	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.5m市道、西7.3m、角地		１住居高度地区4種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 458,642	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	444,664	100 [ 163.0]	272,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	273,000
b	(　 ) 209,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,164	100 [ 78.7]	265,774		266,000
c	(　 ) 202,672	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,848	100 [ 77.8]	258,159		258,000
d	(　 ) 149,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,310	100 [ 59.4]	251,364		251,000
e	(　 ) 201,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	192,340	100 [ 70.8]	271,667		272,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +65.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

高槻 -44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション事業者が需要者の中心であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,450,528,183	1,715,053,441	15	591,000	5,304.96	295,000	5,989.12
⑧開発法による価格	735,474,742 円　　　　（　 265,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 -44　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,780 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,780.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.32 ㎡	5,989.12 ㎡	5,552.64 ㎡	436.48 ㎡	5,304.96 ㎡	ＲＣ・8F ( 75 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.4 ％）	（ 215.4 ％）	（ 199.7 ％）	（ 15.7 ％）	（ 88.58 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	54.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：府道特定道路までの距離：		12.6 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

591,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域の同品等の分譲事例を参考として査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 591,000 円／㎡　　×　　 5,304.96 ㎡　　＝　　　　 3,135,231,360 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,135,231,360 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 303,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築工事費を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,850 円／㎡　　×　　　 5,989.12 ㎡　　＝　　　　 1,819,794,112 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,135,231,360 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 313,523,136 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,133,317,248 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発にあたっての借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して求めた。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	156,761,568 円	( 5 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 137,918,828 円
	販売総額(2期)	156,761,568 円	( 5 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 128,607,190 円
	販売総額(3期)	2,821,708,224 円	( 90 ％)	×　　0.7740	（ 22 ヶ月）	＝　　 2,184,002,165 円
収入合計		－	－	－	－	2,450,528,183 円
支出	建築工事費(1期)	181,979,411 円	( 10 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 165,783,243 円
	建築工事費(2期)	181,979,411 円	( 10 ％)	×　　0.8397	（ 15 ヶ月）	＝　　 152,808,111 円
	建築工事費(3期)	1,455,835,290 円	( 80 ％)	×　　0.7740	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,126,816,514 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	156,761,568 円	( 50 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 139,533,472 円
	販売管理費(2期)	156,761,568 円	( 50 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 130,112,101 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,715,053,441 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,450,528,183 円　　－　　　　　　 1,715,053,441 円　　＝　　　　　 735,474,742 円 265,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高槻 -44　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高槻 -44

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　健二

TEL.

鑑定評価額

734,000,000 円

１㎡当たりの価格

264,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高槻市真上町１丁目４６番１｢真上町１－１３－２６｣				②地積　(㎡)	2,780 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:1.2	共同住宅ＲＣ10	中高層共同住宅のほか店舗等も見られる住宅地域	北12.6m府道、三方路	水道、ガス、下水	高槻 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 2,750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　　　北１
２．６ｍ府道

交通

施設

高槻駅北西方

700m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏内の希少性の高い中高層共同住宅地域として、マンション開発業者の需要が強い地域である。今後もマ
ンション等の開発を中心に緩やかながら発展的に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 264,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主としてＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線で、高槻市、茨木市等を中心とする大規模画地が存する住宅
地域一円である。需要者の中心は分譲マンションディベロッパー等の不動産事業者である。近隣地域は最寄駅徒歩圏内
であり、住環境も比較的良好で、マンション適地として事業者の引き合いは根強い。大規模画地の規模はさまざまであ
り、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、大規模画地の取引事例から直接比準して求められた市場の実態を反映した価格である。一方開発法による
価格も、各種想定要素は介在するものの開発事業者の投資採算性に着目した説得力の高い価格である。したがって両試
算価格の規範性は同程度と判断されるため、本件においては、比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表標
準地価格等との均衡及び周辺地価動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茨木 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 320,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[101.0]

100
[124.8]

[100.0]
100

262,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高槻市の人口は若干の増加、高齢化は引き続
き上昇している。取引件数、建築着工ともや
や減少傾向となっている。

駅徒歩圏内であり、マンション用地として稀
少性の高い大規模画地であり需要は根強い。
供給が限定的であり、地価は依然として上昇
傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

高槻 -44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０８ -47	高槻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.8m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,192)
b	１１１０ -3	茨木市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
c	１１０６ -28	箕面市		更地	（　）	不整形	北東18.6m市道、南東17m、角地		１住居高度地区4種 (70,200)
d	１１０６ -30	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.5m市道、西7.3m、角地		１住居高度地区4種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,164	100 [ 81.2]	257,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 202,672	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,848	100 [ 76.0]	264,274		264,000
c	(　 ) 334,258	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	348,677	100 [ 127.5]	273,472		273,000
d	(　 ) 201,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	192,340	100 [ 73.7]	260,977		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 264,000 円／㎡]

高槻 -44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション事業者が需要者の中心であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,363,605,087	1,629,801,358	15	558,000	5,304.96	275,000	5,989.12
⑧開発法による価格	733,803,729 円　　　　（　 264,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 -44　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,780 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,780.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.32 ㎡	5,989.12 ㎡	5,552.64 ㎡	436.48 ㎡	5,304.96 ㎡	ＲＣ・8F ( 75 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.4 ％）	（ 215.4 ％）	（ 199.7 ％）	（ 15.7 ％）	（ 88.58 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	54.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：府道特定道路までの距離：		12.6 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

558,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域の同品等の分譲事例を参考として査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 558,000 円／㎡　　×　　 5,304.96 ㎡　　＝　　　　 2,960,167,680 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,960,167,680 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 283,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築工事費を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 283,250 円／㎡　　×　　　 5,989.12 ㎡　　＝　　　　 1,696,418,240 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,960,167,680 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 296,016,768 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,992,435,008 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発にあたっての借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して求めた。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	148,008,384 円	( 5 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 130,217,776 円
	販売総額(2期)	148,008,384 円	( 5 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 122,846,959 円
	販売総額(3期)	2,664,150,912 円	( 90 ％)	×　　0.7922	（ 20 ヶ月）	＝　　 2,110,540,352 円
収入合計		－	－	－	－	2,363,605,087 円
支出	建築工事費(1期)	169,641,824 円	( 10 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 154,543,702 円
	建築工事費(2期)	169,641,824 円	( 10 ％)	×　　0.8495	（ 14 ヶ月）	＝　　 144,110,729 円
	建築工事費(3期)	1,357,134,592 円	( 80 ％)	×　　0.7922	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,075,122,024 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	148,008,384 円	( 50 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 131,742,263 円
	販売管理費(2期)	148,008,384 円	( 50 ％)	×　　0.8397	（ 15 ヶ月）	＝　　 124,282,640 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,629,801,358 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,363,605,087 円　　－　　　　　　 1,629,801,358 円　　＝　　　　　 733,803,729 円 264,000 円／㎡