別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高槻 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -43 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介   TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市八丁西町４２１番６ ｢八丁西町５－１５｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い利便性の良い住 宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 高槻 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 高槻駅北東方 700m 法令 規制 ２住居 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の利便性が高い住宅地域であり、周辺では、安満遺跡公園が令和３年３月に全面開園し、周辺環境の 向上等がみられる。需要は堅調であるため、今後も地価は上昇基調で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高槻市内におけるＪＲ東海道本線および阪急京都線沿線の徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心 は特に利便性を重視する自用目的の個人需要者が中心である。ＪＲ高槻駅および阪急高槻市駅双方の徒歩圏に位置する 平坦な住宅地であるため希少性が高く、高槻市内の住宅地の中でも特に需要は強い地域である。需要の中心となる価格 帯は、土地１２０㎡で２，８００万円前後、新築戸建住宅は４，５００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、周辺地域を含めてアパート、マンション等の収益物件 も若干見られるものの、標準地の画地規模では収益物件としての取得を目的とする需要はほとんどなく、自用目的の取 引が支配的であるため、収益価格を求めることはできなかった。従って、多数の類似性の高い取引事例との比較により 市場性を反映した比準価格を中心として、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [ 87.8] [104.0] 100 235,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    228,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響等に よる厳しい状況が徐々に緩和されつつある。 高槻市の不動産市場は底堅く需給動向は堅調 に推移している。 ＪＲ高槻駅・阪急高槻市駅の２駅徒歩圏の住 宅地で希少性が高く、根強い需要がある。地 価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％