別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高槻 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -36 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市唐崎中４丁目１８８０番 ｢唐崎中４－１８－７｣ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 も見られる既成住宅 地域 西2.5m市道 水道、ガス、下水 茨木市 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．５ ｍ　市道 交通 施設 茨木市駅東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと思われる 。需要の減退が続いており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高槻市及び周辺市町村の市街化調整区域内にある住宅地域。需要者の中心は高槻市内を中心とした 居住者であり、特に近隣地域周辺に地縁性を持つ者が大半である。市街化調整区域であり、宅地の新規供給はあまり見 られず、地域での需給動向は散発・限定的であり、総額面で取引価格が嵩むことなどから引き合いは弱い。画地規模に ばらつきがみられ、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の既存の住宅地域であり、取引事例比較法では類似性のある市街化調整区域内の事例を採用し比準価格 を得た。近隣地域及び周辺地域ではアパート等の収益物件はなく、戸建住宅が賃貸されるケースもあまりないため収益 価格は試算しえなかった。従って、現実の取引市場を反映した実証性の高い比準価格を標準として、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [105.0] [101.0] 100 58,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏内平坦地の住宅地は引き続き需要が 強く、市北部・南部のバス便遠隔地との二極 化傾向が鮮明である。 市街化調整区域内の既成住宅地域で、取引が 少なく需要が弱含んでいる。また、総額面で も金額が嵩むため、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％