別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高槻 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -33 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市弥生が丘町７３番１１６ ｢弥生が丘町７－１８｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 高槻 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に開発された住宅団地 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 高槻駅北方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移すると予想する。今後は、市況 は緩やかな回復傾向が持続しているものの不透明感が強く、地価水準は若干の下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ東海道本線沿線でバス利用の住宅地域。需要者の中心は、高槻市及びその周辺市の居住者等で ある。景気等の影響により不動産市況は緩やかな回復傾向が持続しているものの、駅徒歩圏外の住宅地域であり、需要 はやや限定的で、今後の新型コロナの影響が懸念される中、地価はやや下落基調で推移している。同規模程度の土地で あれば１，５００万円程度、新築戸建では４０坪程度で３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられない上、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと 存在せず、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって本件においては、規範性の 高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等も踏まえた上で、 市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [129.0] [101.0] 100 93,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の市況は政府の経済対策の影響もあり 緩やかな回復基調が持続。先行きについては 世界的な新型コロナの影響も懸念され不透明 感が残る。 一般的要因の影響を受け、市況は緩やかな回 復傾向が持続しつつあるが、駅徒歩圏外の住 宅地域であるため、地価は若干の下落基調に て推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％