別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高槻 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -25 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健二   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市芝谷町５４９番４２ ｢芝谷町２－５｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東6.7m市道 水道、ガス、下水 高槻 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 高槻駅北西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく今後とも現状の居住環境を維持し ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線で、主として名神高速以北の高槻市の丘陵地に広がる中規模戸建住宅地である。需要 者は自己居住用住宅の取得者が中心で一次取得二次取得ともに認められる。バス圏域であるが、熟成した閑静な住宅地 で、需要は比較的安定し底堅い状況にある。土地は１６０㎡程度で２，４００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域内の自己所有を主体とした戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試 算しなかった。比準価格は主として自用の戸建住宅地の取引事例から求めたものであり、居住の快適性・利便性を反映 した適正な実勢価格が求められたものと思料される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格等との均衡及び周 辺地価動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [139.3] [103.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の人口は若干の増加、高齢化は引き続 き上昇している。取引件数、建築着工ともや や減少傾向となっている。 バス圏域であるが、閑静な丘陵住宅地で一定 の需要が存することから、地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％