別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高槻 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -21 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　安原　香代   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市西真上１丁目１３番１ ｢西真上１－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅のほか 共同住宅も見られる 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 高槻 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 高槻駅北西方 1.7km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は戸建住宅を中心とした庶民的な住宅地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受けられないため 、当分の間は現状の住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線にある高槻市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は高槻市内に 居住する中所得者層である。当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ中に、共同住宅も見られる庶民的な住宅地域を形成してい る。最寄駅の接近性には劣るが、他の代替競争等の関係にある地域の不動産と比較して競争力は普通程度の地域である 。取引の中心は土地では１１０㎡程度で１，９００万程度、新築住宅で３，５００万前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には戸建住宅のほか分譲マンション等も見られるが、地域の中心は戸建住宅であり、標準地の規模から賃貸用 の共同住宅を想定することは現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、代表 標準地価格との検討及び市場の動向等を勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [ 72.3] [104.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の人口は微増傾向で推移しており、取 引価格は住宅地は概ね横ばい傾向で推移して いる。コロナ禍が地価に及ぼす影響は、ほぼ 見受けられない。 高槻駅よりバス圏に所在し、戸建住宅を中心 とした住宅地域を形成している。環境条件等 は概ね良好であり、需要は比較的堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％