鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高槻 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０１ -15	高槻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.3m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	１１０１ -17	高槻市		建付地	（　）	不整形	南西5.2m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１１１６ -55	高槻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	１１０８ -41	高槻市		更地	（　）	長方形	西4.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,176)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,927	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	218,740	100 [ 97.2]	225,041	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 203,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	207,739	100 [ 95.0]	218,673		227,000
c	(　 ) 236,047	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,935	100 [ 104.2]	228,345		237,000
d	(　 ) 217,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	217,796	100 [ 97.5]	223,381		232,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

高槻 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存していることから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,828,098	1,457,303	6,370,795	4,721,310	1,649,485	（　0.9756） 1,609,238	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	37,424,140 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	15.1 m x 14.8 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	85.0	119.00	1,730	205,870	3.0	617,610
							2.0	411,740
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	1,780	224,280	3.0	672,840
							2.0	448,560
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	1,830	230,580	3.0	691,740
							2.0	461,160
～

～

計		420.00	88.3	371.00		660,730		1,982,190
								1,321,460

⑨年額支払賃料	660,730 円　×　12ヶ月　＝　 7,928,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,928,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 657,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,559,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,982,190 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,321,460 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 250,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,828,098 円　　　　（　 35,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０３（賃）　　　　-1	1,702 ( 1,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	1,790	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,846 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１０８（賃）　　　　-4	1,910 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	1,875
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,200 円	75,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	246,503 円	8,216,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 640,000 円	75,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,300 円	75,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,300 円	75,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,457,303 円　（　　　　　　 6,594 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,300,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,721,310 円（　　　　　 21,363 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,828,098 円
②総費用	1,457,303 円
③純収益　①－②	6,370,795 円
④建物等に帰属する純収益	4,721,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,649,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,609,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,424,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高槻 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高槻 -19

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　安原　香代

TEL.

鑑定評価額

51,500,000 円

１㎡当たりの価格

233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高槻市真上町１丁目５８番４外｢真上町１－１６－３｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南11.5m市道	水道、ガス、下水	高槻 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北１１．
５ｍ市道

交通

施設

高槻駅北西方

750m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は戸建住宅を中心とし、共同住宅等の見られる徒歩圏内の住宅地域を形成している。利便性に優れ、比較
的人気は高い地域であり、需要は堅調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線にある高槻市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は高槻市内に
居住する中高所得者層である。当該地域は最寄駅より徒歩圏内にあり、戸建住宅を中心とし、共同住宅等も見られる住
宅地域を形成しており、比較的人気は高い。他の代替競争等の関係にある地域の不動産と比較して、競争力はやや優る
地域である。取引の中心は、土地では２２０㎡程度で５１００万程度が需要の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であるが、周辺には共同住宅も見られることから、共同住宅を想定し収益
価格を試算したが、収益性よりも居住の快適性を重視した住宅地域であるため、収益価格は低く求められた。よって、
市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との検討及び市場の動向等を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高槻 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 203,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[103.0]

100
[ 88.4]

[104.0]
100

233,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高槻市の人口は微増傾向で推移しており、取
引価格は住宅地は概ね横ばい傾向で推移して
いる。コロナ禍が地価に及ぼす影響は、ほぼ
見受けられない。

ＪＲ高槻駅より徒歩圏内にある人気の高い住
宅地域である。周辺には低層マンションも多
く、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

高槻 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１１ -27	高槻市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.7m市道、中間画地		１住居 (70,188)
b	１１０５ -30	高槻市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
c	１１０８ -22	高槻市		建付地	（　）	長方形	西6.2m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	１１０１ -10	高槻市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 177,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	175,285	100 [ 77.9]	225,013	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 163,058	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	157,359	100 [ 70.6]	222,888		232,000
c	(　 ) 177,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	175,253	100 [ 77.4]	226,425		235,000
d	(　 ) 160,885	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	154,697	100 [ 70.2]	220,366		229,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

高槻 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,740,981	1,428,677	6,312,304	4,608,450	1,703,854	（　0.9756） 1,662,280	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	38,657,674 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	15.1 m x 14.8 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階３戸のファミリータイプ２ＤＫで、約４２㎡程度を想定。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

地域における同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	87.0	121.80	1,730	210,714	2.0	421,428
							2.0	421,428
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	1,750	220,500	2.0	441,000
							2.0	441,000
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	1,750	220,500	2.0	441,000
							2.0	441,000
～

～

計		420.00	89.0	373.80		651,714		1,303,428
								1,303,428

⑨年額支払賃料	651,714 円　×　12ヶ月　＝　 7,820,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 373.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,820,568 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 650,605 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,481,963 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,303,428 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,303,428 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 247,026 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,740,981 円　　　　（　 35,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１５（賃）　　　　-3	1,656 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,813 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１０１（賃）　　　　-3	1,526 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 98.0]	1,790
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,000 円	73,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	243,977 円	8,132,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,700 円	73,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,428,677 円　（　　　　　　 6,465 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,608,450 円（　　　　　 20,853 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,740,981 円
②総費用	1,428,677 円
③純収益　①－②	6,312,304 円
④建物等に帰属する純収益	4,608,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,703,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,662,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,657,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）