別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高槻 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -7 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　克美   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市津之江町１丁目４８０番２５ ｢津之江町１－８６－７｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.7m市道 水道、ガス、下水 摂津富田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 摂津富田駅東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、地域の状況に特段の変化がないことから、今後も概ね現状維 持で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線で、高槻市南部の小・中規模戸建住宅地域である。主な需要者は同 一需給圏内の一次取得者層である。新築・中古ともややもすれば供給が過剰気味になりがちな圏域である。戸建住宅に 対する需要は駅徒歩圏周辺やバス便の住宅地にまで及んできており、需給動向は安定基調を持続している。土地は２０ ００万円まで、新築戸建（土地建物）で３０００万円台前半の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅は業者下取物件や転勤等の事情により賃貸されるケースがある程度で収益物件としては一般的ではない。戸建 住宅地は専ら自用を目的として取引されているので、収益価格は試算しなかった。比準価格は自用の戸建住宅地の取引 事例から求めたものであり、市場価値を適切に反映した価格と思料される。よって、代表標準地価格等との均衡、周辺 価格動向をも検討のうえ、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.0] [101.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市は人口減少が続いていたが、令和３年 は若干増加した。取引件数・建築着工は減少 気味。不動産市場は、新型コロナの影響等が 不透明な状況。 地域要因に特段の変化はない。駅徒歩圏周辺 の住宅地に対しても戸建需要は及んできてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％