別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高槻 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　飛松　智志   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市城南町４丁目１８３番１４ ｢城南町４－２３－１７｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:4 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 高槻市 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道 交通 施設 高槻市駅南方 1.7km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線のうち高槻市の南部に形成される住宅地域である。需要者は、当該 圏域に地縁を有するエンドユーザーが中心になるものと考える。最寄駅からは若干距離を有するが、比較的閑静な住環 境を有する住宅地として一定の需要が見込まれる。市場の中心価格帯は、土地１２０㎡程度の物件で２，０００万円程 度、新築の戸建物件で４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺には賃貸マンション等の収益物件はほとんど見受けられず、自用 目的の取引が支配的であることから、賃貸用不動産市場が存在しないため、収益還元法による収益価格は求めることが できなかった。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を 踏まえ、さらに現在の不動産市況を考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.5] [100.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の不動産需要は比較的堅調に推移して いるが、新型コロナウイルス感染症の影響に より、先行きは不透明である。 地域要因に目立った変化はない。最寄駅から やや離れた住宅地であるが、戸建需要は比較 的安定しおり、地価はほぼ横ばいで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％