別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高槻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　飛松　智志   TEL.

鑑定評価額 57,700,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市天神町２丁目１０番４２ ｢天神町２－１５－８｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い閑静な住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 高槻 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高槻駅北方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線の駅徒歩圏内を中心とする高槻市内の住宅地域である。需要者は、高 槻市及び隣接市に居住する中高所得者層が中心であり、宅地分譲を目的とする不動産業者も需要者として考えられる。 また駅徒歩圏に位置する閑静な住宅地域であり、人気が高いエリアである。土地は１５０㎡程度で３０００万円程度、 新築戸建で５０００万円程度が需要の中心であるが、規模の大きい土地に対する需要も十分に見込める地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺には賃貸マンション等の収益物件はほとんど見受けられず、 自用目的の取引が支配的である。また賃貸用不動産市場が成熟していないため、収益還元法による収益価格は求めるこ とができなかった。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、現在の不動産市況を考 量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高槻（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の不動産需要は比較的堅調に推移して いるが、新型コロナウイルス感染症の影響に より、先行きは不透明である。 最寄駅徒歩圏の住宅地域であり、住宅地とし て一定の需要が認められる。地価は概ね横ば い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.5 ％