鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

泉大津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１３ -17	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m府道、南東2.8m、角地		近商 (80,200)
b	６０５ -20	泉大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西10m、角地		近商 (100,300)
c	６０１ -31	泉大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m国道、北東6m、角地		準工 (80,200)
d	６１０ -13	和泉市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
e	６０５ -21	泉大津市		更地	（　）	ほぼ整形	南東15m府道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	120,193	100 [ 106.8]	112,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 161,040	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	138,113	100 [ 121.7]	113,486		113,000
c	(　 ) 78,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	95,752	100 [ 84.0]	113,990		114,000
d	(　 ) 93,715	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,715	100 [ 81.6]	114,847		115,000
e	(　 ) 114,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,458	100 [ 99.2]	115,381		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.9
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

泉大津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,703,874	1,204,760	6,499,114	4,281,840	2,217,274	（　0.9490） 2,104,193	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	44,770,064 円　　　　（　 99,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉大津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	451 ㎡	19.4 m x 23.3 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建で１階を店舗、２階をファミリータイプ３室、１室あたり専有面積約６６．７㎡と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,830	366,000	7.0	2,562,000
							3.0	1,098,000
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,220	244,000	1.0	244,000
							2.0	488,000
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		610,000		2,806,000
								1,586,000

⑨年額支払賃料	610,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,320,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,320,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 799,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,192,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,806,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,586,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 485,316 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 504 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,703,874 円　　　　（　 17,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０４（賃）　　　　-8	1,324 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１４（賃）　　　　-1	1,517 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,313
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉大津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,800 円	62,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	239,760 円	7,992,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,100 円	62,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,204,760 円　（　　　　　　 2,671 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,600,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,281,840 円（　　　　　 9,494 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,703,874 円
②総費用	1,204,760 円
③純収益　①－②	6,499,114 円
④建物等に帰属する純収益	4,281,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,217,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,104,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,666 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,770,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
泉大津 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉大津 5-2

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　石上　達郎

TEL.

鑑定評価額

51,400,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉大津市東豊中町１丁目９６６番３｢東豊中町１－５－４８｣				②地積　(㎡)	451 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	小売店舗と店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南東5.6m市道	水道、ガス、下水	和泉府中 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．６ｍ市道

交通

施設

和泉府中駅北方

370m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、店舗併用住宅等が多い駅近くの商業地域である。至近の大規模商業施設が建て替えられ、以前の商業立地
性はほぼ変わらず、需要は安定的で、概ね現状のまま推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉大津市、和泉市及び周辺市町に存する商業地域である。需要者は小売店舗、各種事業を営む法人、地
縁性を有する個人事業主が中心である。需給動向に大きな変動は見られず、一定の需要は認められる。取引件数が少な
いことに加え、個別事情が価格に反映されやすいため、明確な価格水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある商業地の事例を採用し、市場性を反映した価格が求められた。一方、
当地域は自己所有や多様な店舗が多いため、賃料水準の把握は難しく、収益価格の信頼性はやや劣る。本件では市場性
に着目した比準価格を中心に、収益価格は参考に止め、かつ市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえて、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.1]

[100.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍で、商業地の地価はやや弱含み
である。特に飲食店等に影響が見られる。ア
ーケード商店街等の需要は依然として弱い。

価格形成に影響を与えるような地域要因の変
動は、特に認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉大津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１３ -17	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m府道、南東2.8m、角地		近商 (80,200)
b	６０２ -36	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西16m府道、北東6.5m、南西4m、三方路		近商 (100,300)
c	６１５ -24	高石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.3m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	７０１ -11	貝塚市		建付地	（　）	長方形	西6.6m市道、中間画地		商業 (100,396)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	120,193	100 [ 105.7]	113,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 129,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	120,815	100 [ 112.1]	107,774		108,000
c	(　 ) 166,236	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	195,572	100 [ 167.0]	117,109		117,000
d	(　 ) 105,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,448	100 [ 92.0]	114,617		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

泉大津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,484,715	1,203,320	6,281,395	4,309,200	1,972,195	（　0.9490） 1,871,613	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	39,821,553 円　　　　（　 88,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉大津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	451 ㎡	19.4 m x 23.3 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅（ファミリータイプ、有効面積約６７㎡）の店舗併用共同住宅を想定。駐車場確保のため、容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,800	360,000	7.0	2,520,000
							3.0	1,080,000
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,155	231,000	1.0	231,000
							2.0	462,000
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		591,000		2,751,000
								1,542,000

⑨年額支払賃料	591,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,092,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,092,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 776,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,987,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,751,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,759 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,542,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 471,852 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 504 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,484,715 円　　　　（　 16,596 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１５（賃）　　　　-1	1,861 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	1,163	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,221 円/㎡　月額支払賃料（　 1,155 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１５（賃）　　　　-4	1,471 ( 1,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉大津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	63,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	232,920 円	7,764,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,203,320 円　（　　　　　　 2,668 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,309,200 円（　　　　　 9,555 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,484,715 円
②総費用	1,203,320 円
③純収益　①－②	6,281,395 円
④建物等に帰属する純収益	4,309,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,972,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,871,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,150 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,821,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,300 円／㎡）