別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉大津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -9 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　河野　史郎   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 97,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市森町１丁目２６９番１５ ｢森町１－４－８｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 北助松 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 北助松駅南東方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として周辺での開発は概ね一服感がある。また地価動向については、その利 便性等から直近は概ね安定的であるが、景気の先行き懸念が強く当面は不透明な状況が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域で泉大津市を中心とする圏域。需要者は、泉大津市内に居住す る一次取得者を中心に隣接市町内の居住者を含む。消費者マインドは新型コロナ禍の影響を受けつつも改善の方向にあ り、とくに選好性が高いエリアでは一定の需要が維持されている。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷 地３０坪で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地と同等の敷地規模の場合、戸建住宅地として自用目的の取引が中心となっている。かつ、戸建住宅の賃貸市 場が形成されていないことから、収益還元法の適用を断念した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、市 場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [125.8] [102.0] 100 97,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の長期化により先行き不透明感 は依然強いが、当市の住宅需要は立地如何で 回復感もあり、平均的な価格動向は下落幅を 弱めている。 特に地域要因に変動はないが、その利便性等 から、地価動向は概ね安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％