別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 泉大津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -1 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　竜輔   TEL.

鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市松之浜町２丁目６４６番２ ｢松之浜町２－２４－２１｣ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 風致地区 (40,100) 1:2 住宅 ＲＣ2 大中規模住宅を中心 とする閑静な住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 松ノ浜 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 松ノ浜駅北西方 500m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はない。府道堺阪南線より海側に位置し地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉大津市とその周辺市を含む、南海電鉄本線沿線の戸建住宅地域である。このため需要の中心は同一需給 圏に地縁性がある一次取得者及び二次取得者層が中心である。府道堺阪南線より海側に存すること、画地規模も大きい こと等から地縁性が強く、価格水準は若干の弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯は土地総額で３０百万円 ～５０百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の戸建住宅が多くみられる地域であり、アパート等も希少で戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることか ら、収益価格は試算できなかった。一方、取引事例については南海本線沿線圏域に存する対象不動産と代替競争関係に ある多数の信頼性のある事例を収集しえた。以上により、市場性を反映した比準価格を基に、単価と総額の関連、代表 標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [116.4] [101.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルスの影響後の回 復基調にある。泉州北部の住宅地の地価は二 極化が進行している。 価格形成要因に影響を与える変動は見られな い。地価は、弱含みで推移している。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％