鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００５ -23006	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、中間画地		準住居 (60,300)
b	１００１ -23201	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西50m府道、東7m、二方路		準工高度4種最高25m 地区計画等 (70,200)
c	１００６ -23037	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西11m府道、南西2.6m、準角地		２中専高度地区2種 (60,200)
d	１００７ -23044	豊中市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０１２ -23017	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南19.3m府道、西4.7m、東4.7m、北4m、四方路		２住居 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 246,600	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,586	100 [ 108.1]	229,034	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 235,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	224,741	100 [ 97.9]	229,562		241,000
c	(　 ) 265,889	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	260,675	100 [ 108.9]	239,371		251,000
d	(　 ) 316,810	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	337,347	100 [ 128.1]	263,347		277,000
e	(　 ) 192,269	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	183,846	100 [ 78.7]	233,604		245,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

吹田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,139,201	13,528,360	56,610,841	43,924,500	12,686,341	（　0.9541） 12,104,038	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	288,191,381 円　　　　（　 198,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	711.10	ＲＣ5	3,133.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度4種最高25m 地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,452 ㎡	43.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階共同住宅（ファミリータイプ、３６戸）を想定、基準階は平均専用面積６５㎡程度の３ＬＤＫとした

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	639.80	76.7	490.75	3,200	1,570,400	6.0	9,422,400
							3.0	4,711,200
2～ 5	住宅	623.30	93.7	584.10	1,826	1,066,567	1.0	1,066,567
							1.0	1,066,567
～

～

～

計		3,133.00	90.2	2,827.15		5,836,668		13,688,668
								8,977,468

⑨年額支払賃料	5,836,668 円　×　12ヶ月　＝　 70,040,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,827.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,212,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,040,016 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,212,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,940,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	68,311,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,688,668 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,977,468 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,701,410 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,139,201 円　　　　（　 48,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１２（賃）　　　　-23013	1,868 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,966	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,859 円/㎡　月額支払賃料（　 1,826 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１２（賃）　　　　-23014	1,951 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,770
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,405,000 円	681,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,227,560 円	74,252,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 745,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,788,500 円	681,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	681,000 円	681,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	681,000 円	681,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,528,360 円　（　　　　　　 9,317 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	681,000,000 円	設計監理料率　 211,000 円／㎡　×　 3,133.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,924,500 円（　　　　　 30,251 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,139,201 円
②総費用	13,528,360 円
③純収益　①－②	56,610,841 円
④建物等に帰属する純収益	43,924,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,686,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,104,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,336 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,191,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
吹田 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 5-9

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　塩崎　修

TEL.

鑑定評価額

343,000,000 円

１㎡当たりの価格

236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市津雲台７丁目２０番１９｢津雲台７－１－２３｣				②地積　(㎡)	1,452 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度4種最高25m 地区計画等 (70,200)
	1.2:1	店舗兼工場Ｓ1	自動車販売店、各種事業所等が多い路線商業地域	北19m市道、東側道	水道、ガス、下水	山田 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

山田駅西方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
高度4種最高25m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

自動車販売店等の低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、地域要因の大きな変動は見込まれない
ため、今後も現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地が所在する地域は、山田駅より約１．２ｋｍの路線沿いに位置する。その同一需給圈は、吹田市及び隣接市
域に所在する商業地域である。需要者の中心は、店舗利用を目的とするカーディーラー等の法人や店舗兼共同住宅の開
発を目的とする不動産会社等である。特色のある商業地域で供給が少ない一方、相応の需要が認められる。市場の中心
価格帯（総額）は、取引される画地規模がまちまちで指摘が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、収益性にやや劣る等の理由により比準価格に対して低位に求められ
た。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格は想定要素を多く含むため、商業地の価格水準を反映した取引事
例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる緊急事態宣言解除後、徐々
に経済環境が回復しつつあるものの、第六波
の懸念等、今後の動向は不透明気味。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
事業用地需要は底堅く、地価は横ばい傾向で
推移している。

個別的要因は、特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１３ -23026	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		１中専高度3種最高31m (60,200)
b	１００１ -23040	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	北東7m市道、北西5m、角地		１中専高度3種最高25m (200,200)
c	１００４ -23004	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m府道、東7.1m、角地		近商高度4種最高25m (90,250)
d	１００６ -23203	豊中市		更地	（　）	不整形	北西16m市道、北東11m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,695	100 [ 85.5]	228,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 242,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	242,455	100 [ 91.1]	266,142		279,000
c	(　 ) 200,530	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.5]	237,314	100 [ 107.7]	220,347		231,000
d	(　 ) 301,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	318,751	100 [ 111.1]	286,905		301,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

吹田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用が困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,158,054	13,407,218	55,750,836	43,731,000	12,019,836	（　0.9541） 11,468,126	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	273,050,619 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	711.10	ＲＣ5	3,133.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度4種最高25m 地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,452 ㎡	43.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階共同住宅（ファミリータイプ、３６戸）を想定、基準階は平均専用面積６５㎡程度の３ＬＤＫが標準。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	639.80	76.7	490.73	3,100	1,521,263	6.0	9,127,578
							3.0	4,563,789
2～ 3	住宅	623.30	93.7	584.03	1,744	1,018,548	1.0	1,018,548
							2.0	2,037,096
4～ 5	住宅	623.30	93.7	584.03	1,773	1,035,485	1.0	1,035,485
							2.0	2,070,970
～

～

計		3,133.00	90.2	2,826.85		5,629,329		13,235,644
								12,779,921

⑨年額支払賃料	5,629,329 円　×　12ヶ月　＝　 67,551,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,826.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,212,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,551,948 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,212,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,741,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,022,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,235,644 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,779,921 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,013,454 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,158,054 円　　　　（　 47,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００６（賃）　　　　-23111	2,245 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,855	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,744 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１００６（賃）　　　　-23112	2,264 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,390,000 円	678,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,152,918 円	71,763,948　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 745,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,763,000 円	678,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	678,000 円	678,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	678,000 円	678,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,407,218 円　（　　　　　　 9,234 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	678,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 3,133.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,731,000 円（　　　　　 30,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,158,054 円
②総費用	13,407,218 円
③純収益　①－②	55,750,836 円
④建物等に帰属する純収益	43,731,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,019,836 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,468,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,898 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,050,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）