別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -52 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤川　明久   TEL.

鑑定評価額 73,100,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里丘西２１９０番４ ｢千里丘西１２－４｣ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南6.5m私道 水道、ガス、下水 千里丘 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ私道 交通 施設 千里丘駅北西方 930m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は 新型コロナの影響から回復しつつあり、周辺でのマンション分譲と宅地開発の影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急千里線沿線の中規模住宅地域で、吹田市北部を中心とする圏域。需要者の中心は 、同一需給圏内に居住する買替層及び高額所得者層である。最寄駅から徒歩圏内にある高台の住宅地域で、周辺ではマ ンション分譲と宅地開発が進むなど需要は底堅いが、画地規模が大きく総額が嵩むため、地価はほぼ横ばい傾向にある 。市場での需要の中心となる価格帯は、土地３８０㎡前後で７，０００～７，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、用途的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、共同住宅等の 収益物件はほとんど認められず、低層一般住宅が建ち並ぶ地域で賃貸市場が未成熟であり、賃料水準を把握できないた め収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が支配的であることから、代表標準地との検討を踏まえ、新型コ ロナ感染症の影響と市場実態を反映した説得力のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -49                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    209,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [112.1] [104.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向で、新型コロナ禍で の住宅地需要への影響は少なく、駅徒歩圏内 の住宅地を中心に需要は堅調で、地価はやや 上昇傾向にある。 中規模住宅地として成熟して、住環境と生活 利便性を維持していることから、新型コロナ 禍でも地価はほぼ横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％