別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -48 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里   TEL.

鑑定評価額 32,800,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里丘上１８４番４２ ｢千里丘上２８－１１｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度3種最高12m 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 千里丘 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 千里丘駅北方 880m 法令 規制 １中専 (60,150) 高度3種最高12m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は丘陵地の戸建住宅地域として概ね熟成しており、当面はほぼ現状維持の環境下で、また、地価水準に ついては、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ千里丘駅を最寄駅とする吹田市及び周辺市域の住宅地域。需要者は同圏域に居住する中堅所得者層と 推定される。概ね良好な居住環境から住宅地としての選好性は比較的優位にあり、周辺地においても大規模な戸建開発 が見られる等、需給はともに堅調である。但し、アップダウンの多い地勢から、新築・中古ともに立地及び画地条件の 良好なものに需要が集中する傾向にあり、その中心となる価格帯は標準的画地規模の土地で３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。また、当該地域の居住環境及び 法的規制、並びに対象標準地の画地規模等から収益目的の共同住宅は想定が困難で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であ ることから収益価格は求めることができなかった。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、周辺 の標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -49                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    209,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [101.0] 100 205,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は増加傾向にあり、土地取引件数 は前年に比べて増加、住宅地の取引価格は利 便性の高い優良住宅地を中心に回復・上昇の 傾向にある。 最寄駅から徒歩圏内の環境良好な丘陵地の住 宅地域で、需要は底堅い。近隣に大きな戸建 開発が見られ、取引も順調、地価は上昇傾向 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％