別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -44 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.

鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市山田西１丁目３８６番３８ ｢山田西１－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ環境の良い住宅地 域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 岸辺 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 岸辺駅北西方 2.0km 法令 規制 ２低専 (60,200) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するも のと予測される。今後の地価動向は新型コロナの影響よりやや不透明なところがある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は岸辺駅より約２ｋｍの住宅地域である。その同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急千里 線沿線で、概ね吹田市及び隣接市の中規模戸建住宅地域である。需要者の中心は、同圏域及びその周辺に居住する一次 ・二次取得者層である。最寄駅からバス圏にあり交通利便性に劣るため、需要はやや弱含んでいる。取引の中心は、土 地は１５０㎡前後で新築戸建住宅は４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は第２種低層住居専用地域、低層住宅地域より収益性良い居住性が重視されるので収益還元法の適用は割愛 した。評価額は現実の取引市場の実態、すなわち市場性を反映した説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との均 衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -49                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    209,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [111.0] [101.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる緊急事態宣言解除後、徐々 に経済環境が回復しつつあるものの、第六波 の懸念等、今後の動向は不透明気味。 最寄駅から徒歩圏外に所在するが、比較的居 住環境に恵まれた住宅地であり、特に地域要 因の変動は見受けられない。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％