鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -23201	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西50m府道、東7m、二方路		準工高度4種最高25m 地区計画等 (70,200)
b	１００４ -23001	吹田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.1m市道、北6.5m、東6m、三方路		１中専高度3種最高25m (70,200)
c	１００４ -23005	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	北4.5m道路、南2.4m、二方路		２中専高度3種最高16m (60,180)
d	１００４ -23004	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m府道、東7.1m、角地		近商高度4種最高25m (90,250)
e	１００２ -23037	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、東4m、北4m、南2m、四方路		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	224,741	100 [ 88.3]	254,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 248,495	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	237,845	100 [ 96.0]	247,755		248,000
c	(　 ) 204,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	236,624	100 [ 89.3]	264,976		265,000
d	(　 ) 200,530	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.5]	237,314	100 [ 95.9]	247,460		247,000
e	(　 ) 190,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.2]	196,393	100 [ 78.8]	249,230		249,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

吹田 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		立地条件、敷地規模、計画戸数等より、最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
935,668,924	684,854,618	12	577,000	1,960.00	271,000	2,402.70
⑧開発法による価格	250,814,306 円　　　　（　 253,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -42　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
991 ㎡	㎡		㎡		㎡	991.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
473.10 ㎡	2,402.70 ㎡	1,982.00 ㎡	420.70 ㎡	1,960.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 25 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.7 ％）	（ 242.5 ％）	（ 200.0 ％）	（ 42.5 ％）	（ 81.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度3種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	47.0 ｍ 21.0 ｍ		前面道路：府道特定道路までの距離：		10.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

577,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 577,000 円／㎡　　×　　 1,960.00 ㎡　　＝　　　　 1,130,920,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,130,920,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 271,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 279,130 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 279,130 円／㎡　　×　　　 2,402.70 ㎡　　＝　　　　 670,665,651 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に基づき建築工事費にて考慮
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,130,920,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 135,710,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

806,376,051 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	20 ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	90,473,600 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 77,789,201 円
	販売総額(2期)	814,262,400 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 674,127,841 円
	販売総額(3期)	226,184,000 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 183,751,882 円
収入合計		－	－	－	－	935,668,924 円
支出	建築工事費(1期)	67,066,565 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 62,184,119 円
	建築工事費(2期)	67,066,565 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 58,763,724 円
	建築工事費(3期)	536,532,521 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 444,195,274 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	54,284,160 円	( 40 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 50,332,273 円
	販売管理費(2期)	40,713,120 円	( 30 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 35,672,836 円
	販売管理費(3期)	40,713,120 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 33,706,392 円
支出合計		－	－	－	－	684,854,618 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	935,668,924 円　　－　　　　　　 684,854,618 円　　＝　　　　　 250,814,306 円 253,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
吹田 -42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -42

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　小笠　裕也

TEL.

鑑定評価額

251,000,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市山田西４丁目４９１番１｢山田西４－４－２３｣				②地積　(㎡)	991 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度3種最高31m
	2:1	共同住宅ＲＣ6	中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域	北東10.8m府道	水道、ガス、下水	山田 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 200 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．８ｍ府道

交通

施設

山田駅北東方

470m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏に中高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。北摂地域の
共同住宅用地に対する需要は強く、地価水準は、概ね横這い乃至緩やかな上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 253,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪府北摂地域に位置し、中高層マンションが建築可能な住環境、立地条件を有する広域的な範囲と判
定した。需要者の中心は、上記圏内でマンション開発を行う不動産業者で、全国的規模を有する大手開発業者の参入も
予測される。北摂地域で最寄駅徒歩圏のマンション用地に対する需要は強く、新型コロナ禍における販売価格等の落ち
込みも限定的であり、需給はやや逼迫している。市場の中心価格帯は、位置、規模等により大きく異なり見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算の結果、比準価格と開発法の試算価格は一致した。比準価格は多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算し
得た実証的な価格で、市場実態を反映した価格である。一方、開発法による価格は、主たる需要者である開発業者の視
点から求めた投資採算性に基づく価格である。市場分析、需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比準価格及び開
発法による価格に優劣はなく、２価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 259,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[104.0]

100
[100.8]

[100.0]
100

254,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吹田市の人口は増加傾向を継続。新型コロナ
の不動産市場へ与える影響は、限定的との見
方が強い。但し、感染拡大等、今後動向には
注視を要する。

山田駅徒歩圏内の共同住宅地域で、当該地域
に特段の変動要因はない。北摂地域のマンシ
ョン用地に対する需要は堅調であり、地価も
上昇基調で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１３ -23026	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		１中専高度3種最高31m (60,200)
b	１００１ -23201	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西50m府道、東7m、二方路		準工高度4種最高25m 地区計画等 (70,200)
c	１００４ -23001	吹田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.1m市道、北6.5m、東6m、三方路		１中専高度3種最高25m (70,200)
d	１００８ -23202	吹田市		更地	（　）	ほぼ台形	南東7m市道、南西7m、角地		１中専高度3種最高25m 地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,695	100 [ 77.5]	252,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 235,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	224,741	100 [ 88.3]	254,520		255,000
c	(　 ) 248,495	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	237,845	100 [ 96.0]	247,755		248,000
d	(　 ) 248,367	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	239,378	100 [ 93.7]	255,473		255,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

吹田 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
930,804,094	680,061,404	12	574,000	1,960.00	269,000	2,402.70
⑧開発法による価格	250,742,690 円　　　　（　 253,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -42　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
991 ㎡	㎡		㎡		㎡	991.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
473.10 ㎡	2,402.70 ㎡	1,982.00 ㎡	420.70 ㎡	1,960.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 25 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.7 ％）	（ 242.5 ％）	（ 200.0 ％）	（ 42.5 ％）	（ 81.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度3種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	47.0 ｍ 21.0 ｍ		前面道路：府道特定道路までの距離：		10.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

574,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 574,000 円／㎡　　×　　 1,960.00 ㎡　　＝　　　　 1,125,040,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,125,040,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 269,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 277,070 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 277,070 円／㎡　　×　　　 2,402.70 ㎡　　＝　　　　 665,716,089 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に基づき建築工事費にて考慮
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,125,040,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 135,004,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

800,720,889 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	20 ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	90,003,200 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 77,384,751 円
	販売総額(2期)	810,028,800 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 670,622,844 円
	販売総額(3期)	225,008,000 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 182,796,499 円
収入合計		－	－	－	－	930,804,094 円
支出	建築工事費(1期)	66,571,609 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 61,725,196 円
	建築工事費(2期)	66,571,609 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 58,330,044 円
	建築工事費(3期)	532,572,871 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 440,917,080 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	54,001,920 円	( 40 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 50,070,580 円
	販売管理費(2期)	40,501,440 円	( 30 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 35,487,362 円
	販売管理費(3期)	40,501,440 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 33,531,142 円
支出合計		－	－	－	－	680,061,404 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	930,804,094 円　　－　　　　　　 680,061,404 円　　＝　　　　　 250,742,690 円 253,000 円／㎡