別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -39 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　佑   TEL.

鑑定評価額 65,000,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市古江台１丁目８５番５５ ｢古江台１－１２－３｣ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 山田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 山田駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後も一定の住宅需要が認め られると予測され、地価は横ばい傾向にて推移していくものと把握される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急千里線、北大阪急行線沿線に存する吹田市及び周辺市の良好な近隣環境を形成する中規模住宅地域 と把握され、需要者の中心は大阪の北摂地域に良好な居住環境を求める高額所得者層と判断される。総額の観点から需 要者は限定されるものの、当地域は、優良住宅地として一定の需要が認められる。取引の中心価格帯は、画地規模等に よって異なるが、３００㎡程度の土地で６，０００～６，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存し、事業採算性の観点から共同住宅の想定は合理性 に欠けることや、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は対象標準地と 類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では、市 場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [101.0] 100 206,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当地域の人口、世帯数は堅調に推移しており 、地域経済は、緩和的な金融環境等を背景に 回復傾向にあるが、当面は下振れリスクが認 められる。 当該地域は、最寄駅からやや距離を有するも のの居住環境の良好な中規模住宅地として静 態的に推移しており、地価は横ばい傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％