別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -35 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.

鑑定評価額 69,300,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市藤白台４丁目１２５番１２３ ｢藤白台４－２１－２０｣ ②地積 　(㎡) 318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 北千里 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 北千里駅北方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模以上の戸建住宅が建ち並ぶ選好性に優る住宅地域として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するも のと予測される。地域要因に大きな変化はなく、需要は概ね安定的で、地価はやや上昇基調にて推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北大阪急行線・阪急千里線沿線の吹田市及び豊中市内において、中規模以上の環境良好な住宅地域と把 握される。需要者の中心は、同圏域内の居住者で良好な居住環境を重視する高所得者層と判断される。画地規模が大き く総額が嵩むが、居住環境の良好な千里ニュータウン内に存し、概ね安定的な需要が見込まれる。取引の中心となる価 格帯は、土地３００㎡程度で６，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一低専の戸建住宅地域で自用目的の取引が主体となっており、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから 、収益価格は試算しえなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地の価格との均衡、単価 と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [103.0] 100 217,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    217,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。 新型コロナウイルス感染症により様子見の状 況が一部見られるものの、地価は概ね維持さ れている。 中規模以上の住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 である。地域要因に特段の変化は見られず、 需要は一定水準で安定しており、地価はやや 上昇基調にある。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％