別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -34 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市南正雀２丁目４０９番４外 ｢南正雀２－１５－１７｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高16m (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 正雀 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 正雀駅南方 700m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度4種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅の多い戸建住宅地域として成熟している。地域要因に大きな変化はなく、新型コロナのため様 子見の状況が続いており、地価は横ばいにて推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線・阪急京都線沿線の吹田市南部および摂津市等における住宅地域と考えられる。需要者 の中心は地縁性を有する第１次取得者層が中心である。駅徒歩圏内の住宅地として一定の潜在的な需要が認められるが 、新型コロナによる取引の様子見が一部見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は１４０㎡程度で２，５００万円 前後、新築戸建住宅は総額４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の周辺において賃貸共同住宅も一部見受けられるが、標準地は画地規模が小さいほか、立地性・建築費水準 等を踏まえた事業収支の観点から賃貸共同住宅の建設は現実性に乏しく、また戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため 収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し 、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.1] [101.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。 新型コロナウイルス感染症により様子見の状 況が一部見られるものの、地価は概ね維持さ れている。 正雀駅から徒歩圏に位置する既存住宅地域で 、地域要因に特段の変化は見られない。足元 では新型コロナによる様子見の状況が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％