別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -26 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市南清和園町３５８３番２０ ｢南清和園町２２－４｣ ②地積 　(㎡) 140   (         21)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高16m (70,184) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4.6m私道 水道、ガス、下水 阪急吹田 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ私道 交通 施設 阪急吹田駅南西方 840m 法令 規制 ２中専 (70,184) 準防  高度4種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅 徒歩圏内の住宅地として需要の回復傾向が認められ、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線及びＪＲ東海道本線沿線の吹田市及び摂津市の住宅地域を主とした圏域。需要者は大阪都心部 に通勤する一次又は二次取得者層が中心となる。駅徒歩圏内で、かつ公共施設接近も良好な中小規模住宅地として需要 は堅調に推移しており、新型コロナ禍の様子見から回復傾向を示し地価は若干の上昇傾向にある。市場の中心となる価 格帯は、土地１００～１２０㎡で２０００～２３００万円程度、新築の戸建は総額４０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺部に賃貸共同住宅はみられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試 算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の阪急吹田駅 勢圏の戸建住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    272,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [145.0] [104.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の中、吹田市の人口は増加傾向 、土地取引件数は増加傾向にあり、不動産市 場は優良物件を中心に回復傾向が現れている 。 交通利便性のある住宅地として、新型コロナ 禍の様子見状態から需要の回復傾向が認めら れ、地価は若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％