別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -20 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.

鑑定評価額 86,100,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里山西５丁目４３０番３ ｢千里山西５－３１－７｣ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 風致地区 (40,100) 1:1.2 住宅 ＲＣ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 千里山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ　市道 交通 施設 千里山駅北西方 500m 法令 規制 １低専 (40,100) 高度1種最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。人気の千里山西 地区に存し、需給は安定しており、地価水準は当面横ばい乃至緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪府北摂地域に位置し、主として中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の中心は 、地域が有するブランド力に着目して行動する高額所得者層で、圏外からの転入者も見られる。「千里山西」地区に存 し、従来から人気が高い地域で需要は安定的に認められ、近年は、規模、総額等の観点から二世帯住宅を建築するケー スも多く見られる。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で８，６００万円程度で、注文住宅が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内に存し、市場分析、周辺環境等から戸建住宅以外の建物建築は想 定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場がないと判断したため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は自用目的で の取引が主である類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を反 映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    270,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [107.7] [104.0] 100 260,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    259,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向を継続。新型コロナ の不動産市場へ与える影響は、限定的との見 方が強い。但し、感染拡大等、今後動向には 注視を要する。 「千里山西」地区の住宅地域で、当該地域に 特段の変動要因はない。現時点において、新 型コロナの影響は限定的で、地価も安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％