別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -17 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　学   TEL.

鑑定評価額 85,000,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市津雲台５丁目２０番６２ ｢津雲台５－７－７｣ ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:2 住宅 ＲＣ3 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 山田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   180 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 山田駅南西方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模以上の戸建住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域で特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持す るものと予測される。地価水準は微増傾向だが新型コロナ（変異株）禍の地価への影響は先行き不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急千里線及び北大阪急行沿線の吹田市及び豊中市内に所在する画地規模の比較的大きな戸建住宅地域 である。需要者は優れた居住の快適性を選択指標とする高額所得者層が中心となる。対象標準地周辺は、最寄駅から徒 歩圏内で交通利便性が高い。また、中規模以上の住宅が建ち並ぶ環境良好な千里ニュータウン内の住宅地域で、名声も 高い。取引の中心となる価格帯は、土地は３５０㎡前後で７，０００～８，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を志向する自己使用目的の取引が大半を占める戸建住宅地域で賃貸市場が未成熟であることか ら、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、千里ニュータウン内における環境良好な住宅地の現実の取引 市場の実態を如実に表した価格である。したがって、市場性を反映した説得力のある比準価格を標準に、代表標準地と の価格検討も行い、さらには単価と総額との関連をも考慮した上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [130.3] [101.0] 100 211,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    212,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加基調にある。当市内の住 宅地は千里ニュータウンを中心に高齢化傾向 にあるが、北摂地域の住宅地としてその需要 は総じて底堅い。 従来から名声の高い地域で住宅地として熟成 しており、地域要因の変動は見受けられない 。一般的要因の影響により、地価は微増傾向 で推移している。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％