別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -14 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市垂水町３丁目９５２番１７ ｢垂水町３－１２－３｣ ②地積 　(㎡) 115   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高25m (70,176) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模住宅の中にア パート等も見られる 住宅地域 東4.4m私道 水道、ガス、下水 豊津 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ４ｍ　私道 交通 施設 豊津駅南西方 550m 法令 規制 ２中専 (70,176) 準防  高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅を中心に低層アパートも見られる住宅地域で、今後も現状の住環境を維持すると予測する。江坂駅も 利用圏の住宅地域で、現時点では新型コロナの影響は限定的と把握され、地価水準は安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市南西部及びその周辺に位置し、阪急千里線及び北大阪急行線沿線の鉄道駅周辺において、主とし て中小規模戸建住宅が多い住宅地域と判定した。需要者の中心は、大阪市内へ勤務する給与所得者等で、一部に圏外か らの転入者も見られる。当地域は豊津駅徒歩圏であるほか、江坂駅も利用圏域であり、需給は安定して認められる。市 場の中心価格帯は、標準的規模の土地で２，０００万円程度、新築戸建住宅で４，０００万円弱程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心であり、周辺の環境、画地規模等から戸建住宅以外の建物建築 は想定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場もないと判断したため、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的での 取引が主である類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を反映 した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    270,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [129.5] [102.0] 100 212,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    211,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向を継続。新型コロナ の不動産市場へ与える影響は、限定的との見 方が強い。但し、感染拡大等、今後動向には 注視を要する。 豊津駅徒歩圏の住宅地域で、当該地域に特段 の変動要因はない。現時点において、新型コ ロナの影響は限定的で、地価は概ね横ばい傾 向を継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％