別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -8 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.

鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里山西１丁目６９番２ ｢千里山西１－３１－１０｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 風致地区 (40,100) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東4.6m市道 水道、ガス、下水 千里山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ６ｍ市道 交通 施設 千里山駅南西方 500m 法令 規制 １低専 (40,100) 高度1種最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 環境良好な戸建住宅地域として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測される。地域要因に大 きな変化はなく、需要は概ね安定的で、地価はやや上昇基調にて推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急千里線・北大阪急行線沿線の吹田市及び豊中市内の中規模以上の戸建住宅を主とする住宅地域であ る。需要者の中心は、同圏域内の居住者で良好な居住環境を重視する高所得者層と判断される。新型コロナによる取引 の様子見が一部見られるものの、居住環境、教育環境に恵まれた優良住宅地として需要は概ね堅調である。市場の中心 価格帯は、土地の場合、標準的規模で４，０００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一低専の戸建住宅地域で自用目的の取引が主体となっており、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから 、収益価格は試算しえなかった。従って、従って、本件においては、比準価格を標準として、周辺類似地域に存する標 準地との価格検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    270,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　吹田（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    270,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。 新型コロナウイルス感染症により様子見の状 況が一部見られるものの、地価は概ね維持さ れている。 最寄駅まで徒歩圏内で、良好な居住環境が維 持されており、地域特性に大きな変化はなく 、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.7 ％