別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -5 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤川　明久   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市山手町１丁目１番４０ ｢山手町１－８－３１｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m (60,184) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東4.6m道路 水道、ガス、下水 豊津 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ道路 交通 施設 豊津駅北東方 500m 法令 規制 ２中専 (60,184) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅徒 歩圏内で住環境が良好であるため、新型コロナ禍でも相応の需要が見込め、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線及び北大阪急行線沿線の住宅地域で、概ね吹田市及び豊中市の圏域。需要者の中心は吹田市及 び周辺都市に居住する中所得の一次取得者層である。居住環境及び利便性が概ね良好な駅徒歩圏内の住宅地域として需 要は堅調であり、新型コロナ禍でも地価はやや上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は２５００ 万円まで、新築の戸建は総額３５００～４５００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、用途的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、学生向けを中 心とする共同住宅等の収益物件は認められるが、地積及び事業収支の観点から収益物件を想定することが非現実的であ り、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心の地域であることから、代表標準地との検討を踏まえ、 新型コロナの影響と市場実態を反映した説得力のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    228,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [102.0] 100 218,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    217,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向で、新型コロナ禍で の住宅地需要への影響は少なく、駅徒歩圏内 の住宅地を中心に需要は堅調で、地価はやや 上昇傾向にある。 駅徒歩圏内の居住環境が良好な住宅地である ことから、新型コロナ禍でも需要は引き続き 堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％