別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -4 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉田　智範   TEL.

鑑定評価額 72,500,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市円山町１６４７番４ ｢円山町１９－１０｣ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 風致地区 (40,100) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 多い閑静な住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 関大前 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 関大前駅南方 220m 法令 規制 １低専 (40,100) 高度1種最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇で推移 している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急千里線及び北大阪急行線沿線の吹田市、豊中市の戸建住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は、 自己居住目的の中高額所得者層である。画地規模が大きく総額は嵩むが、駅徒歩圏に位置する閑静な住宅地域であり、 需要は堅調である。新型コロナの影響は限定的であり、地価は緩やかな上昇で推移している。市場の中心価格帯は、土 地は３００㎡程度で７，０００万円前後、中古住宅は８，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 １低専の既存住宅地で、自己使用目的の取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で、共同住宅の想定にも妥当 性を欠くことから、収益価格の試算はしていない。一方で、閑静な住宅街を形成しており、市場参加者は、快適性を重 視し、意思決定すると考えられ、代替性を有する取引事例から求めた比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    270,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [117.2] [103.0] 100 237,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    236,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 況感は安定していないが、吹田市の住宅・不 動産市場は底堅い動きである。 地域要因に大きな変動はない。利便性の高い 住宅地域であり、地価は緩やかな上昇にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％