別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吹田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -3 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　谷澤　博孝   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市岸部南３丁目２０８番１ ｢岸部南３－１８－７｣ ②地積 　(㎡) 116   (         19)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高16m (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 岸辺 810m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 岸辺駅南西方 810m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度4種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい、もしくは 緩やかな上昇傾向で推移するものと予測するが、依然として新型コロナの影響に留意が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吹田市及びその周辺市のＪＲ東海道本線及び阪急京都本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は吹田市 及び周辺市に居住する一次取得者である。新型コロナの影響で不動産市場は一時停滞したが、最寄駅前での開発・整備 の完了に加え、不動産開発が周辺地域に波及してきており、今後の市場動向が注目される。市場の中心価格帯は１００ ㎡程度の土地で１，７００万円程度、新築の戸建は総額３，０００～３，５００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域であり、近隣地域周辺の類似地域において規範性の高い取引事例が収集 出来た。対象標準地は、自用目的の戸建住宅が大半を占める住宅地域に存し、経済合理性等の観点から共同住宅の想定 が難しく、また、戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、戸建住宅を想定しての収益価格は求められなかった。従って 、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [113.3] [103.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復基調が続く中、吹田市においては、 人口、世帯数ともに増加傾向であるが、新型 コロナの影響には留意が必要である。 最寄駅前及び周辺整備の影響から、駅徒歩圏 内の既成住宅地として新型コロナ禍でも相応 の需要は維持しており、地価は横ばい傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％