別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 池田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -19 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市渋谷１丁目５２１番 ｢渋谷１－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 東6.9m市道 水道、ガス、下水 池田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．９ ｍ市道 交通 施設 池田駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するもの と予測する。地価水準については、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及び阪急箕面線沿線で、池田市及び周辺市に存し中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 需要者は、大阪府北部に居住する中高所得者層が中心である。最寄駅へは徒歩圏外であるものの、居住環境が良好な住 宅地域として比較的人気があり、需給関係は安定している。土地は２５０㎡程度で４，８００万円程度が取引の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、アパート等の収益物件は見られず、自己居住を目的とする取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場が形成さ れていないことから収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を 重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    309,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [161.3] [102.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    191,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田市の人口は過去６年間で微増傾向にある 。取引価格及び取引件数は概ね横這い傾向に ある。 最寄駅から距離はあるものの、居住環境が比 較的良好な住宅地域であり、地価は横這いで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％