別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 池田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -17 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市神田２丁目１１７５番４ ｢神田２－２－１８｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,196) 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.9m市道 水道、ガス、下水 池田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．９ ｍ市道 交通 施設 池田駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,196) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も戸建住宅地域としての環境を維持す るものと思料する。地価はコロナ感染症のため様子見の状況にあり、概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線、阪急箕面線沿線で池田市や箕面市・豊中市に存する中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で ある。主な需要者は大阪北摂地域に居宅利用目的で購入する中所得者層や販売目的での不動産業者等が中心である。中 小規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、総額面での値頃感等から比較的安定した需要が認められる。土地は １５０㎡程度で２５００万円前後、新築戸建物件は４０００～４５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅からやや距離のある類似性の高い事例により比準価格を求めており妥当性・規範性を有する。地域内には共同住宅等 も見られるもの標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であること及び戸建住宅の賃貸市場が見込めないこと から、収益還元法の適用を見送った。したがって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [103.0] [101.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪府下の代表的な住宅都市として一定の需 要が認められる。市内人口は微増傾向で、取 引件数、取引価格は横ばい傾向である。 バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段の 変動は認められない。地価はコロナ感染症の ため様子見の状況にあり、概ね横這い傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％