別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 池田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -13 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　安原　香代   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市吉田町１９１番１外 ②地積 　(㎡) 350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 園芸を中心とする農 家住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南3m道路 水道、下水 池田 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ　 道路 交通 施設 池田駅北方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市街化調整区域内の造園業を中心とした農家集落地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受け られないため、当分の間は現状の環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田市及び周辺市に存する農家住宅中心の住宅地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁を有する個 人であり圏外からの転入はほとんどない。近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、交通接近性等は劣り、 高齢化が進行していることから、不動産需要は弱含んでいる。当該地域における宅地の取引は少なく、規模や価格帯も まちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅を中心とする既存の住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場が成立しない地域で あるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検 討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [104.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田市の人口は微増傾向で推移しており、取 引価格は横ばい傾向で取引件数は微減傾向に ある。コロナ禍が地価に及ぼす影響は、ほぼ 見受けられない。 調整区域内の造園業中心の農家住宅地域であ り、高齢化が進行しており、需要は弱含んで いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％