別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 池田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -6 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市伏尾台４丁目６番２１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 建築協定 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北5.1m市道 水道、ガス、下水 池田 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． １ｍ　市道 交通 施設 池田駅北方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は郊外の住宅団地として成熟しており、現状の環境のまま推移すると予測する。住宅団地としての広が りに欠け、交通接近性、生活利便性に劣ることから地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田市及び周辺市町に存する郊外の住宅団地である。主たる需要者は北摂地区に居住する中所得者層であ る。近隣地域は閑静な住宅地域として成熟しているが、周辺は農家集落が広がっており、利便性に劣る地域である。ま た、隣接する箕面市の郊外住宅地の供給が続いていることからも当該地域の住宅地需要は弱く、地価は下落が続いてい る。需要の中心となる価格帯は土地のみの場合、２００㎡程度の画地で１，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は伏尾台地区、及び豊能町に存する住宅団地の取引事例を選択し、適正に補修正して求められた市場性を反映 した価格である。一方、当該地域は自己使用目的の低層戸建住宅を中心とする地域であり、収益性を反映した地価形成 が認められないことから収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映して規範性を有する比準価格を標準 として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊能 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 67.0] [100.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田市は人口、世帯数ともに増加傾向である 。住宅地の地価は駅徒歩圏の住宅地はやや上 昇、その他の地域は横ばい乃至やや下落傾向 で推移している。 地域要因に特段の変動はない。交通接近性、 生活利便性に劣ることから人気はない。地価 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％