別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 池田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -3 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　松永　明   TEL.

鑑定評価額 64,800,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市神田４丁目１７７３番３８ ｢神田４－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,184) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 池田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 池田駅南方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,184) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境良好な中規模住宅地域である。熟成した住宅地域であり、当分の間は現状のまま推移していくものと予 測する。地価については概ね横ばい乃至やや上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田市の居住環境の良好な住宅地域である。都心部への通勤も可能であることから、周辺市からの流入も 考えられる。その需要者は中所得者層が中心となる。近隣地域は居住環境良好な住宅地域であり、需給は安定的に推移 している。土地の価格は、対象標準地と同程度で６４００万円前後、新築の戸建住宅については敷地面積１００㎡程度 の物件で３５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、賃貸市場は成立していないことから、収 益価格の試算は行わなかった。したがって、代表標準地との検討及び市場の実態等も踏まえ、市場の実態を反映した比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 94.9] [101.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市の人口、世帯数とも微増傾向。コロナ禍 の影響はあまり見受けられない。地価は横ば い乃至やや上昇傾向にあるが、バス圏は依然 やや下落傾向。 徒歩圏の限界ではあるが、環境良好な成熟し た中規模住宅地域であるため、地価は概ね横 ばい乃至やや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％