鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１６ -23037	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、西55m、角地		商業特別用途地区 (100,600)
b	１０１６ -23101	吹田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,360)
c	１０１６ -23102	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	東55m国道、北16m、西16m、三方路		商業特別用途地区 (100,600)
d	１０１６ -23104	吹田市		更地	（　）	長方形	東55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
e	１０１６ -23103	吹田市		貸家建付地	（　）	長方形	南20m国道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,172,979	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,003,092	100 [ 103.5]	1,935,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	2,090,000
b	(　 ) 1,415,699	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,435,519	100 [ 79.8]	1,798,896		1,940,000
c	(　 ) 2,298,573	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.7]	1,927,375	100 [ 102.0]	1,889,583		2,040,000
d	(　 ) 1,630,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,644,670	100 [ 91.7]	1,793,533		1,940,000
e	(　 2,072,203) 1,522,755	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.7]	1,321,432	100 [ 75.1]	1,759,563		1,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,000,000 円／㎡]

豊中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	801,889,755	188,670,323	613,219,432	384,580,000	228,639,432	（　0.9426） 215,515,529	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	6,734,860,281 円　　　　（　 1,520,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,361.60	Ｓ11F2B	27,145.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	4,419 ㎡	74.4 m x 60.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～４階は店舗、５階～１１階は事務所、地下２階電気設備室併設の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 57.2 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して判定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	電気設備室	1,520.00

地下 1～ 1	店舗	2,361.60	47.4	1,119.40	5,400	6,044,760	10.0	60,447,600
							5.0	30,223,800
1～ 1	店舗	2,361.06	46.5	1,097.89	6,000	6,587,340	10.0	65,873,400
							5.0	32,936,700
2～ 4	店舗	2,361.60	47.4	1,119.40	4,800	5,373,120	10.0	53,731,200
							5.0	26,865,600
一括 5～11	事務所	13,817.55	72.0	9,948.64	3,759	37,396,938	7.0	261,778,566
							3.0	112,190,814

計		27,145.01	57.2	15,524.13		66,148,398		549,293,166
								255,948,114

⑨年額支払賃料	66,148,398 円　×　12ヶ月　＝　 793,780,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,524.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	793,780,776 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 9,000,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 32,111,231 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	770,669,545 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	549,293,166 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,273,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,948,114 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 25,946,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	801,889,755 円　　　　（　 181,464 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００２（賃）　　　　-23001	2,223 ( 2,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	3,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,880 円/㎡　月額支払賃料（　 3,759 円/㎡）　基準階 5 F B
b	１００２（賃）　　　　-23002	2,984 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,968
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	33,500,000 円	6,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	24,083,423 円	802,780,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,736,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 56,950,000 円	6,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,700,000 円	6,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,700,000 円	6,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 188,670,323 円　（　　　　　　 42,695 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,700,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 27,145.01 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	384,580,000 円（　　　　　 87,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	801,889,755 円
②総費用	188,670,323 円
③純収益　①－②	613,219,432 円
④建物等に帰属する純収益	384,580,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	228,639,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	215,515,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,734,860,281 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,520,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
豊中 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 5-6

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　駒井　若実

TEL.

鑑定評価額

8,130,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市新千里東町１丁目５番１｢新千里東町１－５－１｣				②地積　(㎡)	4,419 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (90,600)
	1.2:1	店舗ＲＣ7F1B	大型店舗、高層事務所が集積する駅前の商業地域	西（駅前広場）市道、四方路	水道、ガス、下水	千里中央駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 4,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

千里中央地区活性化協議会に
よる千里中央地区活性化基本
計画が策定された。

街

路

駅前広場

交通

施設

千里中央駅東方駅前広
場接面

法令

規制

商業
(90,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

隣接する千里セルシーとの一体再開発事業計画が発表され、背後地人口の増加や周辺地域のプロジェクト等もあ
り発展が期待されるが、新型コロナの影響による景気悪化懸念もあり地価の上昇は緩やかとなっている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,010,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,590,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北大阪急行線、地下鉄御堂筋線、阪急宝塚線及び千里線沿線の各線主要駅周辺の商業地域である。主たる
需要者は不動産投資ファンドや機関投資家のほか、自己使用目的の法人等となる。周辺背後地ではマンションの建替え
等により居住人口が増加し千里中央地区全体の再整備実現への期待は大きいが、新型コロナの影響による先行き不透明
感から地価の上昇は緩やかなとなっている。取引の中心価格帯は規模や立地条件により様々な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は店舗兼事務所ビルの建築・賃貸を想定して試算したが土地価格に見合う水準の賃料形成がなされていないた
めやや低位で求められた。比準価格は同一需給圏内の類似性の高い商業地域内の実際の取引事例を収集し得たもので市
場性を反映し実証的である。よって比準価格を重視して収益価格を十分に関連付け、代表標準地との均衡に留意し、単
価と総額との関連や不動産市場の動向等を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,920,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[110.0]

100
[104.4]

[108.0]
100

1,840,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊中市の人口は微増での推移が継続している
。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は昨年
から反転して増加、取引価格は一部を除き上
昇傾向にある。

千里中央駅周辺の再開発事業計画実現に向け
ての期待感はあるが、新型コロナの影響によ
る様子見が見られ地価の上昇は緩やかとなっ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１６ -23102	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	東55m国道、北16m、西16m、三方路		商業特別用途地区 (100,600)
b	１０１６ -23037	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、西55m、角地		商業特別用途地区 (100,600)
c	１０１６ -23104	吹田市		更地	（　）	長方形	東55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
d	１０１６ -23101	吹田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,298,573	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.7]	1,927,375	100 [ 102.0]	1,889,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	2,040,000
b	(　 ) 2,172,979	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,003,092	100 [ 103.5]	1,935,355		2,090,000
c	(　 ) 1,630,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,644,670	100 [ 91.7]	1,793,533		1,940,000
d	(　 ) 1,415,699	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,435,519	100 [ 78.4]	1,831,019		1,980,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,010,000 円／㎡]

豊中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	801,612,472	186,004,000	615,608,472	376,544,000	239,064,472	（　0.9426） 225,342,171	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	7,041,942,844 円　　　　（　 1,590,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,361.60	Ｓ11F2B	27,145.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	4,419 ㎡	74.4 m x 60.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～４Ｆ：店舗、５Ｆ～１１Ｆ：事務所、２５台の平面駐車場を想定。

⑦有効率　 57.2 ％
の理由

類似建物等より判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	電気設備室	1,520.00

地下 1～ 1	店舗	2,361.60	47.4	1,119.40	5,100	5,710,000	12.0	68,520,000
							6.0	34,260,000
1～ 1	店舗	2,361.06	46.5	1,097.89	5,700	6,260,000	12.0	75,120,000
							6.0	37,560,000
2～ 4	店舗	2,361.60	47.4	1,119.40	4,600	5,150,000	12.0	61,800,000
							6.0	30,900,000
一括 5～11	事務所	13,817.55	72.0	9,948.64	3,750	37,300,000	12.0	447,600,000
							6.0	223,800,000

計		27,145.01	57.2	15,524.13		64,720,000		776,640,000
								388,320,000

⑨年額支払賃料	64,720,000 円　×　12ヶ月　＝　 776,640,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,524.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	32,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	776,640,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 31,449,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	754,790,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	776,640,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,455,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,320,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 39,366,328 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	801,612,472 円　　　　（　 181,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１６（賃）　　　　-23102	2,716 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,994	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,986 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 5 F B
b	１００２（賃）　　　　-23002	2,984 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,901
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	32,800,000 円	6,560,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	23,587,200 円	786,240,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,736,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 55,760,000 円	6,560,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,560,000 円	6,560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,560,000 円	6,560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 186,004,000 円　（　　　　　　 42,092 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,560,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 27,145.01 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	376,544,000 円（　　　　　 85,210 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	801,612,472 円
②総費用	186,004,000 円
③純収益　①－②	615,608,472 円
④建物等に帰属する純収益	376,544,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	239,064,472 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	225,342,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,994 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,041,942,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,590,000 円／㎡）