鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００３ -23202	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m国道、西4.7m、二方路		近商 (90,300)
b	１００７ -23044	豊中市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m国道、中間画地		近商 (90,300)
c	１００８ -23035	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.4m市道、中間画地		近商高度4種最高25m (90,300)
d	１００２ -23205	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南4m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
e	１０１６ -23035	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、東14.5m、角地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 373,781	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	362,746	100 [ 82.4]	440,226	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	440,000
b	(　 ) 316,810	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	337,347	100 [ 75.9]	444,462		444,000
c	(　 ) 304,103	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,103	100 [ 71.3]	426,512		427,000
d	(　 ) 483,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	460,103	100 [ 107.0]	430,003		430,000
e	(　 ) 352,540	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	322,414	100 [ 76.0]	424,229		424,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 432,000 円／㎡]

豊中 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,612,144	1,656,778	5,955,366	4,689,150	1,266,216	（　0.9541） 1,208,097	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,764,214 円　　　　（　 338,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	65.93	Ｓ5	329.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	85 ㎡	7.8 m x 11.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.93	72.2	47.63	3,411	162,466	10.0	1,624,660
							5.0	812,330
2～ 2	店舗・事務所	65.93	78.6	51.83	2,500	129,575	6.0	777,450
							3.0	388,725
3～ 5	店舗・事務所	65.93	78.6	51.83	2,400	124,392	6.0	746,352
							3.0	373,176
～

～

計		329.65	77.3	254.95		665,217		4,641,166
								2,320,583

⑨年額支払賃料	665,217 円　×　12ヶ月　＝　 7,982,604 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,982,604 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 638,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,343,996 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,641,166 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,699 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,320,583 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 225,449 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,612,144 円　　　　（　 89,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００６（賃）　　　　-23101	4,130 ( 3,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,530	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,590 円/㎡　月額支払賃料（　 3,411 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００９（賃）　　　　-23005	4,009 ( 3,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,645
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	363,500 円	72,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,478 円	7,982,604　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 290,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 617,900 円	72,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,700 円	72,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,700 円	72,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,656,778 円　（　　　　　　 19,492 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,700,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 329.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,689,150 円（　　　　　 55,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,612,144 円
②総費用	1,656,778 円
③純収益　①－②	5,955,366 円
④建物等に帰属する純収益	4,689,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,266,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,208,097 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,764,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 338,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊中 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 5-5

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　小笠　裕也

TEL.

鑑定評価額

35,000,000 円

１㎡当たりの価格

412,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市庄内西町２丁目１２８番５｢庄内西町２－２２－１０｣				②地積　(㎡)	85 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	台形 1:1.5	店舗兼事務所Ｓ5	店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東9m市道	水道、ガス、下水	庄内近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

庄内駅南西方近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

各種店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、新型コロナの影響等もあり、周辺では店舗閉店、入れ替えも見られ
るが、今後も当面は現状の商業性を維持すると予測する。地価水準は不安定な状況が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 434,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊中市を中心に周辺市域に位置する鉄道駅徒歩圏の商業地域と判定した。需要者の中心は、各種法人、
個人事業主等様々であり、利用目的は自己使用を中心に一部では投資目的での需要も認められる。庄内駅周辺は飲食店
舗のほか、各種店舗も多く建ち並ぶ地域で新型コロナ禍で一時店舗閉店等も見られたが、新規開業も見られる等、新型
コロナの影響は現段階では限定的と思料する。市場の中心価格帯は、位置、規模等により大きく差が生じ見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取引が主である類似地域において、比準価格は、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た
。一方、収益価格は賃貸市場等を考察するに、土地・建物価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に試算
され、試算過程に多くの想定要素を含み、その相対的規範性も劣る。需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比準
価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標準地及び基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により景気は厳しい状況だ
が、政策等の効果もあり、社会経済活動は徐
々に正常化に向かっている。但し、先行きに
不透明感もある。

庄内駅前の商業地域で、店舗等の入れ替えは
見られるが地域に特段の変動要因はない。取
引は依然として様子見傾向も見られ、地価は
概ね横ばい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊中 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００９ -23013	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m国道、南西2.3m、二方路		工業地区計画等 (60,200)
b	１００３ -23202	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m国道、西4.7m、二方路		近商 (90,300)
c	１００７ -23038	豊中市		建付地	（　）	不整形	北12m市道、西9m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	１００８ -23035	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.4m市道、中間画地		近商高度4種最高25m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,675	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	286,653	100 [ 66.9]	428,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	428,000
b	(　 ) 373,781	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	362,746	100 [ 82.4]	440,226		440,000
c	(　 ) 329,195	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	317,483	100 [ 73.5]	431,950		432,000
d	(　 ) 304,103	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,103	100 [ 69.6]	436,930		437,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 434,000 円／㎡]

豊中 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,568,426	1,655,423	5,913,003	4,689,150	1,223,853	（　0.9541） 1,167,678	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	27,801,857 円　　　　（　 327,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	65.93	Ｓ5	329.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	85 ㎡	7.8 m x 11.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.93	72.2	47.63	3,332	158,703	10.0	1,587,030
							5.0	793,515
2～ 2	店舗・事務所	65.93	78.6	51.83	2,500	129,575	6.0	777,450
							3.0	388,725
3～ 5	店舗・事務所	65.93	78.6	51.83	2,400	124,392	6.0	746,352
							3.0	373,176
～

～

計		329.65	77.3	254.95		661,454		4,603,536
								2,301,768

⑨年額支払賃料	661,454 円　×　12ヶ月　＝　 7,937,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,937,448 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 634,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,302,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,603,536 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,353 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,301,768 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 223,621 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,568,426 円　　　　（　 89,040 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００３（賃）　　　　-23005	2,806 ( 2,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,506 円/㎡　月額支払賃料（　 3,332 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００３（賃）　　　　-23004	2,257 ( 2,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,344
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	363,500 円	72,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	238,123 円	7,937,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 290,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 617,900 円	72,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,700 円	72,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,700 円	72,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,655,423 円　（　　　　　　 19,476 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,700,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 329.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,689,150 円（　　　　　 55,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,568,426 円
②総費用	1,655,423 円
③純収益　①－②	5,913,003 円
④建物等に帰属する純収益	4,689,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,223,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,167,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,801,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,000 円／㎡）