鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００７ -23224	豊中市		更地	（　）	長方形	西11m国道、南6.5m、角地		２住居 (80,300)
b	１００７ -23044	豊中市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m国道、中間画地		近商 (90,300)
c	１００７ -23042	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南12m府道、西6m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	１０１２ -23036	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西16m府道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e	１００５ -23006	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、中間画地		準住居 (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,555	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	287,674	100 [ 75.7]	380,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 316,810	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	337,347	100 [ 82.4]	409,402		409,000
c	(　 ) 351,875	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	340,033	100 [ 78.3]	434,269		434,000
d	(　 ) 343,087	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	344,116	100 [ 75.2]	457,601		458,000
e	(　 ) 246,600	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,586	100 [ 66.3]	373,433		373,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 408,000 円／㎡]

豊中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,098,341	5,441,513	19,656,828	15,415,500	4,241,328	（　0.9541） 4,046,651	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	96,348,833 円　　　　（　 322,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.09	Ｓ10	911.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	300 ％	300 ％	299 ㎡	11.2 m x 27.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～１０階はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して判定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.99	91.0	84.62	3,800	321,556	10.0	3,215,560
							5.0	1,607,780
2～ 9	事務所	92.99	95.5	88.81	2,400	213,144	7.0	1,492,008
							3.0	639,432
10～10	事務所	74.79	94.4	70.60	2,400	169,440	7.0	1,186,080
							3.0	508,320
～

～

計		911.70	95.0	865.70		2,196,148		16,337,704
								7,231,556

⑨年額支払賃料	2,196,148 円　×　12ヶ月　＝　 26,353,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 865.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,353,776 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,108,302 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,245,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,337,704 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,231,556 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 702,560 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,098,341 円　　　　（　 83,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００４（賃）　　　　-23009	2,545 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,476 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１００９（賃）　　　　-23009	2,024 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,272
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,195,000 円	239,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	790,613 円	26,353,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 946,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,031,500 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,441,513 円　（　　　　　　 18,199 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 911.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,415,500 円（　　　　　 51,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,098,341 円
②総費用	5,441,513 円
③純収益　①－②	19,656,828 円
④建物等に帰属する純収益	15,415,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,241,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,046,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,348,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 322,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊中 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 5-3

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　梅田　拓也

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

388,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市中桜塚３丁目４４番｢中桜塚３－２－３４｣				②地積　(㎡)	299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他） (100,300)
	1:2.5	事務所ＲＣ6F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西15m国道	水道、ガス、下水	岡町 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

岡町駅北東方

700m

法令

規制

近商
(100,300)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　岡町駅徒歩圏且つ国道１７６沿いの路線商業地域であり、今後も当面は現状を維持しつつ推移するものと予測
される。地価は近時の需給動向に鑑み、上昇傾向にて推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 408,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 321,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、豊中市及び周辺市を含む北摂地域の商業地域と判定され、特に路線商業地域と価格牽連性が高いと認
められる。主要路線に面し市役所に近接していることから、需要者は豊中市等に所在する自用目的の一般企業や、利便
性に着目しテナントビル等の開発を目的とする不動産業者，収益物件として保有する目的の個人投資家等が想定される
。市場における取引価格は、規模等によって異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は国道沿いの路線商業地域であり、テナントビル等の収益物件も多数見受けられる。しかし、周辺には共同
住宅の立地も見られ、商業集積度，繁華性の程度は市場において中低位と認められる。かかる商的効用の程度を反映し
て、収益価格は保守的な位置付けとなっていることから、本件では、市場での取引実態を反映した比準価格を標準とし
て収益価格を比較考量し、前年公示価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊中（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    385,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　豊中市の不動産取引件数は昨年より増加傾
向にあり安定的な需要が認められるが、新型
コロナウイルスの影響が解消されるには至っ
ていない。

　地域要因に特段の変動は認められない。共
同住宅や収益物件用地としての需要が戻りつ
つあり、地価は上昇傾向に移行している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

豊中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００７ -23042	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南12m府道、西6m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	１０１２ -23036	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西16m府道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	１００３ -23202	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m国道、西4.7m、二方路		近商 (90,300)
d	１００７ -23044	豊中市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 351,875	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	340,033	100 [ 83.0]	409,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	410,000
b	(　 ) 343,087	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	344,116	100 [ 84.6]	406,757		407,000
c	(　 ) 373,781	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	362,746	100 [ 89.8]	403,949		404,000
d	(　 ) 316,810	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	337,347	100 [ 82.4]	409,402		409,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 408,000 円／㎡]

豊中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,497,065	5,531,640	19,965,425	15,738,000	4,227,425	（　0.9541） 4,033,386	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	96,033,000 円　　　　（　 321,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.09	Ｓ10	911.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	300 ％	300 ％	299 ㎡	11.2 m x 27.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～１０階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 94.9 ％
の理由

同種建物の有効率を考慮して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店　舗	92.99	91.0	84.59	3,750	317,213	10.0	3,172,130
							5.0	1,586,065
2～ 9	事務所	92.99	95.5	88.79	2,451	217,624	7.0	1,523,368
							3.0	652,872
10～10	事務所	74.79	94.4	70.59	2,451	173,016	7.0	1,211,112
							3.0	519,048
～

～

計		911.70	94.9	865.50		2,231,221		16,570,186
								7,328,089

⑨年額支払賃料	2,231,221 円　×　12ヶ月　＝　 26,774,652 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 865.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,774,652 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,141,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,632,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,570,186 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,328,089 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 711,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,497,065 円　　　　（　 85,274 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００２（賃）　　　　-23001	2,223 ( 2,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,530 円/㎡　月額支払賃料（　 2,451 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１００２（賃）　　　　-23002	2,984 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,540
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,220,000 円	244,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	803,240 円	26,774,652　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 946,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,074,000 円	244,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,531,640 円　（　　　　　　 18,500 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	244,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 911.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,738,000 円（　　　　　 52,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,497,065 円
②総費用	5,531,640 円
③純収益　①－②	19,965,425 円
④建物等に帰属する純収益	15,738,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,227,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,033,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,033,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 321,000 円／㎡）