別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊中 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -53 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　木島　百代   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市蛍池西町２丁目７５番２０ ｢蛍池西町２－６－３３｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅に事業所 等が混在する住宅地 域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 蛍池 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 蛍池駅南西方 750m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住・工混在地域内の小規模戸建住宅地域としての住環境を維持しており、今後もほぼ現状のまま推移すると予測 する。地価は、新型コロナ感染症等による社会経済情勢の不安定感を反映し、横這い基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市西部一帯の住・工の利用が混在する小規模住宅を中心とした地域である。需要者の中心は豊中市や その周辺地域の居住者及び阪急宝塚線を利用して大阪市内方面へ通勤する一次取得者層である。最寄りの「蛍池」駅か らは徒歩圏内にある小規模住宅地域であり、総額が比較的押さえられるため、需給は安定的に推移している。市場の中 心となる価格帯は７０㎡前後の土地で１０００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅地域で、周辺には収益目的のアパート等は見られない。対象標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想 定するのは困難であり、また、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格は試算しなかった。自己使用目的での 取引が多く、取引価格の水準を目安に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準として、代表 標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微増基調にある。土地取引件数 は増加傾向にあり、不動産需給は立地条件に 基づく選別が顕在化してきている。 豊中市北西部の住・工が混在する小規模住宅 地域であり、特別な地域的特性の変化はなく 、地価は横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％