別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊中 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -44 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市永楽荘４丁目１１番１６ ｢永楽荘４－２－２６｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 豊中 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 豊中駅北方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模戸建住宅地域として概ね熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維持の 環境下で、また、地価水準については、概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪北摂の阪急宝塚線及び北大阪急行沿線のバス圏に所在する住宅地域で、主な需要者は当市及び隣接市 に居住する一次取得者層と推定される。駅接近性に劣り、かつ傾斜地に存することから住宅地としての選好性に劣り、 同一需給圏内での市場競争力はやや低位にあるが、総額的な割安感から一定の需要が認められる。需要の中心となる価 格帯は、標準的画地規模の土地で２０００万円前後、新築の戸建物件は３０００～４０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。また、当該地域の立地条件、居 住環境、法的規制、並びに対象標準地の画地規模等から収益目的の共同住宅は想定が困難で、戸建住宅の賃貸市場も未 成熟であることから、収益価格は求めることができなかった。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準 とし、代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [129.4] [101.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微増傾向で、土地取引件数、建 築着工戸数は前年より増加、住宅地の取引価 格は利便性の高い優良住宅地を中心にやや上 昇基調にある。 小規模の戸建住宅地として概ね熟成。駅接近 性及び地勢に劣るが、手頃な価格帯で、需要 は回復基調にある。地価は横ばいが続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％