別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊中 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -43 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市刀根山３丁目６２番３ ｢刀根山３－８－２｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,192) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 蛍池 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ８ｍ市道 交通 施設 蛍池駅南東方 650m 法令 規制 １中専 (60,192) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。駅からはやや 登り傾斜が強いが、駅徒歩圏に位置し需給は安定しており、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市北部に位置し、阪急宝塚線、大阪モノレール沿線周辺において、中小規模戸建住宅が多い住宅地域 と判定した。需要者の中心は、大阪市内に勤務する給与所得者等で、圏外からの転入者も見られる。蛍池駅から近隣地 域まではやや登り傾斜を有するが、居住環境が比較的良好な地域で、蛍池駅は急行停車駅で利便性も有し、需給は安定 的している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で２，０００万円程度、新築戸建住宅で４，０００万円弱程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心であり、周辺の環境、画地規模等から戸建住宅以外の建物建築 は想定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場もないと判断したため、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的での 取引が主である類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を反映 した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [111.3] [101.0] 100 203,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増傾向を継続。新型コロナ の不動産市場へ与える影響は、限定的との見 方が強い。但し、感染拡大等、今後動向には 注視を要する。 蛍池駅徒歩圏の住宅地域で、当該地域に特段 の変動要因はない。現時点において、新型コ ロナの影響は限定的で、地価も安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％