別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊中 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -41 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市利倉西２丁目２番２ ｢利倉西２－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等も見られる住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 園田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 園田駅北東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価水準は近時の需 給動向に鑑み、横這い程度での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阪急神戸線及び宝塚線沿線の豊中市南部及び兵庫県尼崎市東部の一般住宅地域と判定され、需要者の 中心は大阪市等へ通勤する一次取得者層と考えられる。住宅地としての選好性は概ね標準的な地域であり、総額の点か らも一定の需要が認められる。市場における中心価格帯は、敷地面積１００㎡程度の新築戸建住宅で３，０００万円台 後半～４，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並んでおり、戸建住宅の賃貸市場は無いと判断されるため、収益還元法は適用しな かった。取引事例比較法においては、選択した各取引事例の特性を考慮の上、取引市場実態を反映した実証的な価格が 求められた。試算過程も適正であり、市場の特性に即した比準価格の説得力が高いものと判断される。本件では、比準 価格を標準とし、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.7] [101.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　豊中市の人口は概ね横這いで住宅需要は安 定的、取引件数は昨年より増加傾向にあるが 、新型コロナウイルスの影響が解消されるに は至っていない。 　地域要因に特段の変動はないが、周辺地域 で社宅跡地が戸建開発され好調な販売を見せ るなど、安定的な需給状況が認められる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％