別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 豊中 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -26 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.

鑑定評価額 47,800,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市刀根山２丁目１８４番 ｢刀根山２－６－１６｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 豊中 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 豊中駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地として熟成しており今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地域要因に大きな変化はな く現状のまま推移するものと予測する。地価は近隣地域においては当面横ばい圏で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚本線及び大阪モノレール線沿線の豊中市北部地域である。需要者の中心は第一次取得者層が中心 となるとみられる。良好な居住環境による底堅い需要により需給は安定的であり、さらに新型コロナの影響による様子 見も見られることから市場に大きな動きはない。市場の中心価格帯は土地２５０㎡で５，０００万円前後、新築戸建住 宅で７～８，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を重視した住宅地域であることから自用目的での取引が支配的であり、比準価格の試算におい ては規範性の高い自己使用目的の取引事例が数多く収集できた。一方、周辺地域においては共同住宅は見られず、かつ 、戸建住宅の賃貸市場も成立していないことから収益価格の試算は行わなかった。したがって、代表標準地との検討及 び市場動向等も踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.8] [100.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増での推移が継続している 。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は昨年 から反転して増加、取引価格は一部を除き上 昇傾向にある。 地域要因について特段の変動は認められない 。新型コロナの影響から様子見状態が継続し 地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％