別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊中 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -19 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.

鑑定評価額 31,600,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市熊野町２丁目６４番２ ｢熊野町２－２－５｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 見られる在来の住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 桃山台 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 桃山台駅南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと予測される。地価 水準は近時の需給動向に鑑み、横這い程度での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、豊中市中部から北東部に位置する中小規模戸建住宅地域と判定され、需要者の中心は地縁を有する地 元居住者から大阪市等に通勤する一次取得者層まで幅広いものと考えられる。近隣地域は最寄駅よりやや距離を有する ものの、比較的良好な居住環境等を背景に需給は安定的である。対象標準地と同規模の土地の供給は希少であり、市場 における流通物件としては、土地１００㎡前後の新築戸建住宅で４，０００万円台前半程度のものが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自用の中小規模戸建住宅が中心となる住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場が無いと判断されるため、収 益還元法は適用しなかった。取引事例比較法においては、取引市場実態を反映した実証的な価格が求められた。本件で は、市場の特性に即した比準価格の説得力が高いものと判断されることから、比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    189,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [118.0] [104.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　豊中市の人口は概ね横這いで住宅需要は安 定的、取引件数は昨年より増加傾向にあるが 、新型コロナウイルスの影響が解消されるに は至っていない。 　地域要因について特段の変動は認められな いが、需給は安定的であり地価は概ね横這い にて推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％