別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊中 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -15 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市大島町２丁目２３９番３ ｢大島町２－５－１４｣ ②地積 　(㎡) 135   (          7)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北西5.6m市道 水道、ガス、下水 神崎川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 神崎川駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後とも現況程度で推移していくと思われる。今後 の地価動向は、新型コロナの影響よりやや不透明なところがある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は神崎川駅より約６００ｍの住宅地域である。その同一需給圏は阪急神戸線、同宝塚線沿線 で、概ね豊中市南部の圏域の中小規模一般住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は自己居住の住宅取得を目 的とするエンドユーザーである。神崎川駅から徒歩圏内であるが周辺環境等から需要は弱い。土地は、地積１３０㎡で 、新築の戸建物件は３０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅地域であり、類似の住宅地の取引事例を採用して比準価格を求めた。周辺にはアパート等の収益物 件も見られるが、対象標準地の規模では経済的な収益物件の想定はやや困難で収益還元法の適用は割愛した。評価額は 比準価格を標準として代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.4] [101.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる緊急事態宣言解除後、徐々 に経済環境が回復しつつあるものの、第六波 の懸念等、今後の動向は不透明気味。 駅徒歩圏内で地縁的選好性から需要は見らる ものの、新型コロナの影響より動向は不透明 。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％